바이어에게 암울하기만 하던 주택 시장에서 좋은 소식이 들려왔다. 천정부지로 치솟을 것 같던 모기지 이자율이 하락세로 돌아선 것이다. 하락세가 앞으로 계속 이어질지 예측하기엔 아직 이르지만 내 집 마련의 꿈을 포기했던 바이어들에게는 희망적인 소식이다. 재정 전문 머니 매거진과 온라인 부동산 정보업체 리얼터닷컴과 현재 부동산 시장을 진단했다.
매물 부족 해결 안 되면 집값 하락 기대 힘들어
이자율 하락에 수요 늘면 집값 더 오를 수도
◇ 이자율 3주 연속 하락
주택 시장에서 오래간만에 기쁜 소식이 들려왔다. 8%를 넘을 기세로 가파르게 오르던 모기지 이자율이 3주 연속 하락했다. 국영모기지 보증 기관 프레디맥의 집계에 따르면 10월 26일 7.79%까지 치솟았던 고정 이자율(30년 만기 전국 평균)은 11월 2일 7.76%로 소폭 하락한 뒤 11월 9일 7.5%, 11월 16일 7.44%로 연이어 하락했다. 눈덩이처럼 불어나는 이자 비용 때문에 주택 구입을 포기했던 바이어들에게는 희소식이 아닐 수 없다.
하지만 바이어들이 섣불리 주택 구입을 결정하기에 아직 이르다. 주택을 구입할 때 이자율과 함께 주요 판단 기준인 매물 리스팅 가격이 여전히 오름세를 이어가고 있기 때문이다. 리얼터닷컴에 발표에 따르면 11월 첫째 주 리스팅 가격은 지난해 같은 주에 비해 약 1% 상승한 것으로 집계됐다. 이는 매물 공급보다 수요가 높아 셀러들이 주택 시장 상황에 자신감을 보이고 있음을 의미한다.
◇ 전체 매물 20개월 연속 하락
11월 첫째 주(4일 기준) 시장에 나온 매물의 리스팅 중위 가격은 42만 5,000달러를 기록했다. 올해 9월의 43만 달러와 지난해 6월 최고가인 45만 달러에 비해 하락한 수치지만 높은 이자율로 인해 일반 바이어들이 구매하기엔 여전히 부담스러운 수준이다. 리얼터닷컴의 분석에 따르면 리스팅 가격은 작년과 비슷한 수준이지만 모기지 이자율 상승으로 월 모기지 페이먼트 상환액은 작년 10월 대비 약 166달러(7.4%) 올랐다. 이는 리얼터닷컴이 조사를 시작한 2016년 이후 가장 큰 폭의 상승이다.
그나마 다행인 것은 시장에 새로 나오는 매물이 작년보다 증가했다는 점이다. 리얼터닷컴의 조사에 의하면 하락세를 이어가던 신규 매물 숫자는 11월 4일 기준 작년 같은 주에 비해 약 0.6% 증가했다. 신규 매물 숫자가 반등했음에도 불구하고 거래 증가나 주택 가격 하락 등 주택 시장에 미치는 영향은 거의 없을 전망이다. 신규 매물을 포함한 전체 매물 숫자는 장기 하락 행진을 이어가며 바닥을 드러내고 있기 때문이다. 전체 매물 숫자는 10월까지 20개월 연속 하락세를 이어갔는데 2020년 초 팬데믹 발생 이전과 비교하면 무려 42%나 빠진 수준이다.
◇ 매매 기간은 짧아져
리얼터닷컴의 해나 존스 연구원은 매물이 이처럼 유례없이 장기간 하락세를 이어가는 것은 ‘이자율 고정 효과’(Mortgage Rate Lock-In Effect) 때문이라고 분석했다. 현재 주택 보유자는 매우 낮은 수준의 이자율로 주택을 구입한 경우가 대부분으로 새집을 구입하면서 높은 이자율로 갈아탈 이유가 없다는 것이다. 현재 보유 중인 주택을 내놓지 않는 현상 때문에 극심한 매물 부족 사태가 계속되고 있다.
고 이자율, 고 주택가, 매물 부족 등 여러 악재가 겹쳤음에도 불구하고 바이어의 내 집 마련 노력은 위축되지 않고 있다. 매물이 팔리는 데까지 걸리는 기간인 시장 대기 기간은 단축돼 주택 수요가 여전히 뜨거운 것으로 나타났다. 11월 첫째 주 매물 시장 대기 기간은 50일로 전년 같은 기간보다 2일 짧아졌다. 존스 연구원은 “전반적인 주택 구입 여건이 좋지 않음에도 불구하고 모기지 이자율이 더 오르기 전에 경쟁적으로 구입하려는 바이어로 인해 판매 기간이 줄고 있다”라고 설명했다.
◇ 과열 경쟁 사라져
내 집 마련 사정이 사상 최악이지만 일부 바이어에게는 오히려 절호의 주택 구입 타이밍이라고 머니 매거진은 분석했다. 다운페이먼트와 크레딧 점수 등 주택 구입 조건을 갖춘 바이어는 구입 경쟁이 잠잠해진 틈을 타 내 집 마련에 나서기 좋은 시기라는 것이다. 팬데믹 기간 발생했던 바이어 간 출혈 경쟁은 이제 찾아볼 수 없고 이자율 급등 전인 작년 하반기에 비해서도 주택 구입 경쟁이 크게 줄어들었다.
부동산 업계에 따르면 오히려 유리한 조건으로 내 집 마련에 성공하는 사례도 최근 늘고 있다. 특히 시장에 나온 지 오래된 매물을 구입하는 바이어의 경우 가격은 물론 여러 구매 조건을 유리하게 이끌어 갈 수 있다. 작년만 해도 리스팅 가격보다 높은 웃돈 오퍼가 판을 쳤고 홈 인스펙션과 감정가 조건 등을 뺀 불리한 오퍼를 제출해야만 집을 살 수 있었지만 이제 그럴 필요가 없어졌다.
◇ 바이어 3명 중 1명 전액 현금 구매
부동산 업체 레드핀의 조사에 따르면 지난 9월 전체 바이어 3명 중 1명은 전액 현금으로 주택을 구입한 이른바 ‘캐시 거래’였다. 이는 2014년 이후 가장 높은 비율로 모기지 이자율이 높은 시기에 흔히 나타나는 현상이다. 캐시 거래를 통한 주택 구입은 다른 바이어에 비해 경쟁력이 높고 높은 이자 비용을 부담할 필요가 없는 것이 장점이다.
하지만 크레딧 점수가 높고 다운페이먼트를 충분히 마련한 바이어도 캐시 거래에 버금가는 좋은 조건을 내 집 마련에 성공하고 있다. 캐시 구입이 증가한 가운데 다운페이먼트 비율도 높아지는 추세로 도시에서 교외로 이사하는 바이어나 주택을 오래 보유한 시니어 바이어가 좋은 예다. 도시 주택 보유자들은 팬데믹 기간 크게 오른 주택 가치를 활용해 많은 다운페이먼트를 부담하고 교외 지역 저렴한 주택을 구입할 수 있다. 시니어 바이어 사이에서는 장기 주택 보유로 인해 축적된 자산 가치를 앞세워 전액 현금 또는 높은 다운페이먼트 비율로 다운 사이즈 하는 사례가 늘고 있다.
◇ 내년 집값 더 오를 수도
고용 시장 약화로 무서운 속도로 오르던 모기지 이자율이 하락세로 돌아섰다. 하지만 이자율 하락세가 내년까지 이어질지는 불투명하다. ‘연방준비제도’(Fed)의 최종 목표는 인플레이션을 2%대로 끌어내리는 것으로 이 목표를 달성하기 위해 기준 금리를 얼마든지 다시 인상할 가능성이 있다. 그렇게 되면 모기지 이자율도 상승 압력을 받아 주택 구입을 더욱 힘들게 할 수 있다.
모기지 이자율의 가파른 상승에도 꿈쩍하지 않는 주택 가격도 어디로 향할지 모른다. 코어로직과 질로우와 같은 부동산 시장 조사 기관은 매물 부족 현상이 해소되지 않으면 내년 주택 가격이 올해보다 더 오를 것이라는 전망을 내놓은 바 있다. 셀마 헵 코어로직 수석 이코노미스트는 “모기지 이자율 상승이 주택 구매력을 떨어뜨렸다고 해서 (주택 구입 능력을 갖춘 바이어가) 주택 구입에 나서지 못할 이유는 없다”라고 설명했다.
<준 최 객원기자>
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