한국일보 애틀랜타
엘리트 학원
첫광고
경동나비

“주택 시장 찬바람에 계약 취소 갈수록 늘어”

미국뉴스 | 부동산 | 2023-03-03 18:32:29

주택 시장 찬바람

구양숙 부동산표정원 융자누가 스킨 케어

봄철 성수기를 앞두고 주택 구입 심리가 다시 꿈틀대기 시작했다. 하지만 1년 전에 비하면 주택 시장은 여전히 찬바람이 강하다. 좀처럼 떨어지지 않는 주택 가격과 여전히 높은 이자율로 인해 내 집 마련에 대한 바이어의 생각은 회의적이다. 

주택 구입에 대한 확신이 서지 않아 구입 계약을 체결하는 바이어가 많은데 부동산 업체 레드핀에 따르면 12월 한 달에만 6만 5,000건이 넘는 계약이 취소됐다. 온라인 재정정보 업체 머니와이즈가 주택 구입 계약을 취소할 때 유의해야 할 점을 정리했다. 

 

마음 바뀌었다고 무작정 해지할 수 없어

일정 기간 내 하자 발견되면 취소 가능

기간 지나면 소송당할 수도 있어 주의해야

 

◇ 계약 체결됐다고 바로 ‘내 집’ 되지 않아

셀러가 오퍼를 받아들인 뒤 셀러와 바이어 양측이 서명하면 주택 구매 계약이 정식으로 체결된다. 하지만 계약이 체결됐다고 해서 바로 ‘내 집’이 되는 것은 아니다. 약 30일 정도의 에스크로 기간 중 매물에 하자가 없는지, 감정가는 적절한 지 등을 확인하는 절차가 진행된다. 

주택 시장이 과열됐던 지난해 상반기 매물 하자 여부와 상관없이 구매를 진행하는 바이어가 많았다. 주택 시장이 갑자기 얼어붙으면서 최근에는 이것저것 까다롭게 따지고 사소한 결함만 발견돼도 취소 결정을 내리는 바이어가 많아졌다. 

◇ 일정 기간 동안 매물 하자 점검

구매 계약이 체결되면 매물은 ‘계약 체결’(Under Contract) 상태로 전환된다. 계약 체결 기간은 일반적으로 14일~21일 정도로 이 기간 동안 바이어는 매물 상태 점검, 감정가 확인, 모기지 대출 승인 등의 절차를 진행해야 한다. 법적으로 유효한 구매 계약이 체결된 상태지만 셀러는 다른 바이어에게 매물을 보여주고 ‘백업 오퍼’(Back Up Offer)를 받을 수 있다. 백업 오퍼는 기존 체결된 계약이 취소될 경우 지체없이 다른 바이어와 구매 계약을 체결하기 위한 목적이다.  

‘계약 체결’ 기간 동안 여러 조건부 계약 조항이 해결돼야 하는데 이 조항이 해결되지 않으면 셀러 또는 바이어가 취소를 통보하고 계약을 취소할 수 있다. 조건부 계약 조항을 ‘컨틴전시’(Contingency)라고 하는데 가장 일반적인 컨틴전시는 모기지 대출 승인 조건, 홈 인스펙션 조건, 감정가 조건 등 3가지다. 

◇ 결함 정도에 따라 ‘수리 요구’ 또는 ‘취소’ 결정

홈 인스펙션 조건은 매물에서 하자가 발견되면 바이어에게 취소 권한이 부여되는 조건이다. 대개 외부 인스펙션 업체를 통해 매물을 점검하고 의견서를 받아 매물 상태를 확인하고 취소 여부를 결정한다. 

외부 인스펙션 업체 전반적인 매물 상태를 점검하지만 납 성분 페인트, 해충 피해 여부, 지붕 상태, 하수 시설, 지하수 시설 등은 점검 대상에서 제외된다. 관련 항목을 점검하고 싶다면 전문 업체에 별도로 의뢰해서 피해 여부를 알아보고 계약 취소 여부를 결정해야 한다. 

인스펙션 업체에 의해 라돈 가스, 곰팡이, 석면 가능성이 검출되면 매우 심각한 결함으로 간주한다. 인체에 치명적인 영향을 미칠 뿐만 아니라 처리 작업이 매우 까다롭기 때문에 이들 문제가 지적되면 대부분 구매 취소로 이어지는 경우가 많다. 

홈 인스펙션 결과 결함이 발견되면 계약 취소를 결정하기 전 셀러에게 수리 또는 수리비를 요구하는 절차가 일반적이다. 셀러가 바이어의 요구를 받아들여 수리비를 제공하기도 하고 대신 매매 가격을 낮추는 방식으로 계약 취소를 피하기도 한다. 셀러가 바이어의 수리비 요구를 거절하면 구입 계약 취소로 이어지기 쉽다. 

◇ 매물 속 상태 ‘소유권’ 하자도 따져봐야

홈 인스펙션 매물의 겉을 점검하는 절차라면 매물이 속을 점검하는 절차도 있다. 주택 소유권과 관련된 ‘타이틀’ 서류를 확인하는 과정으로 매물의 겉 상태만큼 중요한 절차다. 타이틀 보험 업체의 조사로 발급되는 보고서를 검토해 매물을 대상으로 설정된 ‘선취특권’(Lien) 기록, 파산 신청 기록, ‘지역권’(Easement), ‘제한 규정’(CC&Rs) 등의 특이 사항이 있는지 샅샅이 살펴야 한다. 

타이틀 서류에 이들 특이 사항이 기록돼있으면 내 집임에도 불구하고 자유롭게 사용하는데 제한받는다. 예를 들어 지역권의 경우 유틸리티 서비스 시설이 뒷마당 지하를 통과하기 때문에 수리나 보수가 필요하면 해당 기관이 뒷마당을 사용할 수 있다는 권리다. 따라서 지역권이 설정된 뒷마당에는 수영장 등 개인 시설을 설치하는데 제한받는다. 

◇ 컨틴전시 기간 뒤 취소하면 디파짓 받기 힘들어

오퍼를 제출할 때 항상 ‘디파짓’(Deposit) 금액을 제시한다. 계약금 성격의 디파짓은 바이어가 주택 구매에 성실히 임할 의도가 있음을 보여주는 수단이다. 바이어가 제시하는 디파짓 금액이 높을수록 바이의 주택 구매에 대한 관심이 그만큼 높음을 의미한다. 규정된 디파짓 금액은 없고 일반적으로 오퍼 제시 금액의 1%~3% 선이다. 경우에 따라 10%를 넘게 제시하는 바이어도 있지만 드물다. 

만약 컨틴전시 없이 구매 계약을 체결했는데 계약을 취소해야 한다면 계약 체결 시 지불한 디파짓을 받을 수 없다. 또 컨틴전시 조건을 모두 승인했거나 컨틴전시 해결 기간이 지난 뒤에 계약을 취소하는 경우에도 디파짓 반환이 힘들다. 디파짓만 포기하면 다행이지만 일부 셀러는 계약 불이행을 이유로 법적 소송을 제기해 구매 계약을 완료를 강요하기도 한다. 

따라서 컨틴전시 기한 내에 모든 조건을 승인하는 것이 매우 중요하다. 컨틴전시 기한이 지난 뒤 계약 취소가 불가피하다면 셀러 측에게 서면으로 이유를 설명하고 에이전트를 통해 전달해본다. 그래도 셀러가 취소 요청을 받아들이지 않는다면 법원으로 가기 전 중재 절차를 진행할 수 있다. 중재 절차를 통해 셀러 측 요구 사항이 받아들여지면 구매 계약 취소가 가능하다. 

◇ 모기지 대출 컨틴전시 반드시 포함해야

오퍼를 제출할 때 ‘모기지 대출 사전 승인서’(Pre Approval)를 함께 제출한다. 대출 사전 승인서는 모기지 대출 은행이 바이어의 대출 승인 가능성이 있음을 설명하는 서류지만 승인을 보장하지는 않는다. 

계약이 체결된 직후 바이어는 본격적으로 모기지 대출 승인 절차를 진행하게 되는데 승인이 기각되는 경우도 매우 많다. 모기지 대출을 받지 못하면 주택 구입이 불가능하기 때문에 모기지 대출 컨틴전시가 항상 구매 계약에 포함된다.

            <준 최 객원기자>

“주택 시장 찬바람에 계약 취소 갈수록 늘어”
“주택 시장 찬바람에 계약 취소 갈수록 늘어”

댓글 0

의견쓰기::상업광고,인신공격,비방,욕설,음담패설등의 코멘트는 예고없이 삭제될수 있습니다. (0/100자를 넘길 수 없습니다.)

어빙 티슈, 메이컨 공장 증축 계획 발표
어빙 티슈, 메이컨 공장 증축 계획 발표

조지아주, 목재 산업 중심지로 부상 관리직·기계공 등 100여 직원 채용 어빙 티슈(Irving Tissue)가 메이컨 공장의 증축 계획에 대해 밝혔다. 이번 증축은 소프키 산업단

이승만 동상 한인회관에..이홍기 결정하면 문제돼
이승만 동상 한인회관에..이홍기 결정하면 문제돼

정통성 없는 한인회 결정에 누가 수긍할까소녀상 훼손 한인회가 동상... 설득력 없다 보험금 수령 은폐와 한인회 공금을 유용해 선거 공탁금으로 한인회장에 내 부정 당선돼 애틀랜타한인

방치 장례식장서 화장 유골함 수십개 발견
방치 장례식장서 화장 유골함 수십개 발견

마리에타 소재 장례식장소셜 미디어 신고로 수색일부 신원확인 표식 없어 화재로 방치된 장례식장에서 수십개의 화장된 유골함이 발견돼 경찰이 긴급 수사에 나섰다.마리에타 경찰은 20일

소는 잃었어도 외양간은 고친다
소는 잃었어도 외양간은 고친다

UGA, 여대생 살해사건 뒤 산책로에 펜스∙비상호출박스 주민 불안 여전∙∙∙추가책 요청  어거스타대 간호학과 레이큰 라일리 살해 사건을 계기로 UGA가 캠퍼스 내 산책로 안전강화에

올 추수감사절 식탁물가 조금 싸졌다
올 추수감사절 식탁물가 조금 싸졌다

칠면조 가격 하락으로10인 기준 58.08달러 올해 추수감사절에 가족끼리 모여 식사를 하기 위해 드는 음식 재료비는 작년보다 소폭 줄어들 것으로 보인다.전미 농장연맹(AFBF)에

메이컨 교사, 디지털 아동 포르노 소지로 징역형
메이컨 교사, 디지털 아동 포르노 소지로 징역형

아동 성학대 및 착취 동영상 등 압수자원봉사자, 코치 등으로도 활동해  메이컨의 한 교사가 디지털 아동 포르노 소지 혐의로 징역 6년형을 선고받았다.  중부지방 검찰청에 의하면 판

허위 무장위협 신고 14세 고교생 체포
허위 무장위협 신고 14세 고교생 체포

캅 앨타투나고∙∙∙한때 긴급폐쇄 조치 학교에 무장한 사람이 있다는 허위 신고를 한 14세 고교 남학생이 경찰에 체포돼 구금됐다. 허위신고로 해당 학교는 긴급 폐쇄조치가 내려지기도

1980년대 가장 인기 있던 아기 이름은?
1980년대 가장 인기 있던 아기 이름은?

남아-마이클 ∙ 여아-제시카 1980년대  태어나거나 자란 미국인들은 크리스토퍼, 매튜  애슐리 그리고 사라라는 이름를 가진 친구들이 많을 듯 싶다. 이런 이름들은 당시 가장 인기

켐프 공화당 주지사협회 2025년 회장 당선
켐프 공화당 주지사협회 2025년 회장 당선

27명의 공화당 주지사 대표해 브라이언 켐프 조지아 주지사가 2025년 공화당 주지사 협회(RGA) 회장으로 선출됐다.RGA는 연례 회의 후 켐프와 몬태나 주지사 그렉 잔포르테를

케이헤리티지 스토어 단장...'11월 무료 배송 이벤트'
케이헤리티지 스토어 단장...'11월 무료 배송 이벤트'

60달러 이상 주문시 무료 배송다국어 서비스로 편의성 제공 전통문화 테마 온라인 쇼핑몰 '케이헤리티지 스토어(‘K-HERITAGE store)'가 다국어 서비스로 새롭게 개편된다.

이상무가 간다 yotube 채널