주택 시장 침체가 기정사실화되고 있다. 최근 속속 발표되는 여러 주택 시장 지표가 이를 증명한다. 부동산 시장 전문가들은 주택 시장 반등에 대한 기대보다 침체에 대비해야 할 때라고 경고하고 있다.
2008년 서브 프라임 사태는 소리 소문도 없이 찾아왔다. 결국 주택 시장을 역대 최악의 침체로 몰고 갔다. 대부분 전문가는 15년 전의 악몽은 되풀이되지 않을 것으로 보면서도 어느 정도의 침체는 피하기 힘들 것으로 보고 있다.
전문가들, 시장 반등 기대보다 침체 대비해야
정부 의도대로 집값 하락 불가피할 것
◇ 침체기 진입 신호 곳곳
2011년경 시작된 주택 시장 상승 곡선이 결국 방향을 틀었다. 주택 판매가 5개월 연속 하락한 것으로 발표되면서 주택 시장에 긴장감이 돌고 있다. 주택 가격은 여전히 상승세지만 ‘끝물’이라는 인식이 많고 곧 가격 둔화 또는 하락을 예측하는 전문가가 많다. 주택 시장이 침체기로 접어드는 시기에 일반적으로 나타나는 현상이 나타나기 시작한 것이다.
19일 발표에 따르면 6월 중 신규 주택 착공 건수는 98만 2,000채(연율 환산)에 그쳤다. 2월 대비 19% 감소, 전년 동월 대비로는 16% 줄어든 수치다. ‘급감’으로 보기는 어렵지만 주택 건설업계가 직전 침체기에 했던 것처럼 ‘몸 사리기 전략’에 돌입한 것만은 확실해 보인다.
주택 건설업계가 주택 착공을 감소하는 현상은 주택 경기가 전환될 때 흔히 나타난다. 주택 건설업계의 경쟁 대상인 재판매 주택 매물이 증가하기 시작하면 신규 주택 공급이 감소하는데 지금 그런 현상이 나타나고 있다. 존 번스 부동산 컨설팅의 릭 팔라시오스 리서치 책임자는 “주택 시장 정점이 이미 지나갔다”라며 주택 시장 조정이 시작됐음을 단정했다.
◇ 집값 급등 지역 하락 위험도 높아
재판매 주택 매물은 앞으로도 계속 증가할 전망이고 이에 따라 주택 건설업계의 신규 주택 공급 축소 움직임도 확실시된다. 존 번스 컨설팅은 재판매 주택 매물이 급증하는 일부 지역에서는 주택 가격 하락 현상이 곧 나타날 것으로 예측하고 있다. 대표적으로 피닉스, 내슈빌, 웨스트 팜비치, 라스 베거스, 오스틴 등의 지역에서는 2023년과 2024년에 걸쳐 셀러에 의한 가격 인하 도미노 현상도 우려되고 있다.
전국에서 주택 가격 거품이 가장 많이 낀 것으로 여겨지는 보이시의 경우 올해 12월부터 연간 대비 주택 가격 하락이 나타날 것이라고 존 번스 컨설팅은 분석했다. 보이시 지역은 주택 가격이 저평가됐다는 인식에 최근 수년간 전국에서 수요가 물밀듯 유입됐다.
보이시는 주택 가격이 전국에서 가장 빠른 속도로 올랐지만 침체를 앞두고 주택 시장 붕괴 위기감이 고조되고 있는 지역이다. 팔라시오스 책임자는 “주택 시장 붕괴 우려 지역을 중심으로 주택 건설 업체들이 주택 건설을 중단하기 시작했다”라고 전했다.
◇ 올봄 시장 조정 이미 시작
올봄 모기지 이자율 급등과 함께 주택 시장 조정은 이미 시작됐다. 이자율 상승으로 주택 구입 비용이 눈덩이처럼 불어나면서 주택 거래 감소가 시작된 것이다. 지난해 말 3.1% 이자율로 50만 달러를 대출받았을 경우 모기지 페이먼트는 월 약 2,135달러였다. 이자율이 5.51%대로 오른 지금 같은 금액을 대출받으면 지난해보다 약 700달러가 상승한 2,839달러에 달하는 모기지 페이먼트를 매달 납부해야 한다.
주택 시장 침체에 대한 우려는 그동안 주택 가격이 큰 폭으로 오른 서부 산악 지역, 서부 해안가 지역, 남동부 지역 등에서 높다. 이들 지역에서는 침체에 대한 우려로 이미 수개월 전부터 주택 매물이 급증하는 현상이 나타났다. 덴버의 경우 지난 6개월간 주택 매물이 247%나 급증했고 오스틴과 콜로라도 역시 같은 기간 주택 매물이 각각 220%, 195%씩 불었다. 북가주의 스탁턴(175%)과 아이다호 주 보이시(161%) 지역의 주택 매물도 급증세를 나타내고 있다.
◇ 과대평가 지역 집값 15%~20% 떨어질 수도
서부 지역 도시 대부분은 주택 가격이 과대평가된 지역에 속한다. 코로나 팬데믹에 의한 주택 시장 붐이 지난 2년간 이들 도시의 주택 가격을 비정상적으로 높은 수준으로 올려놓은 것이다. 보시이의 최근 2년 주택 가격 상승률은 53%로 전국 최고 수준이다. 경제 연구기관 무디스 애널리틱스는 보이시의 주택 가격이 지역 경제 펀더멘털(경제 규모 및 소득 수준)과 비교했을 때 지나치게 높은 수준으로 전국에서 주택 가격이 가장 과대평가된 지역으로 지목했다.
무디스 애널리틱스는 보이시, 오스틴처럼 주택 가격이 지나치게 과대평가된 지역에서 내년 주택 가격이 5%~10% 하락 현상이 나타날 것으로 전망했다. 전국적으로는 주택 가격이 상승을 멈추고 현재 수준에 머물겠지만 만약 침체가 본격화하면 전국적으로는 약 5%, 과대평가 지역의 경우 15%~20%에 달하는 주택 가격 하락이 발생할 수 있다고 무디스 애널리틱스는 경고했다.
◇ 침체 직감한 투자자 이미 발 빼
피닉스와 오스틴 지역 주택 시장 침체가 크게 우려되는 또 다른 이유가 있다. 이들 지역 집값은 그동안 대거 유입된 투자자에 의해 상승한 측면이 큰데 최근 투자자들이 하나둘씩 발을 빼기 시작했다. 주택 시장이 ‘핫’했던 서부 산악 지대, 서부 해안가 지역, 남서부, 남동부 지역에는 지난 2년간 다양한 유형의 부동산 투자자에 의한 주택 구입이 활발히 이뤄졌다.
숙박업체 에어비앤비와 블랙스톤, ‘아이 바이어’(iBuyer) 등 대규모 부동산 투자 업체들이 이들 지역의 주택을 대거 사들였다. 개인 주택 임대 업자, 플리핑 투자자까지 가세하며 주택 가격을 경쟁적으로 끌어올린 것이 거품 원인으로 지목되고 있다.
이른바 ‘붐 타운’으로 불렸던 이들 지역의 주택 시장이 최근 갑자기 얼어붙자 투자자들이 가장 먼저 집을 내놓고 발을 빼고 있다. 존 웨이크 주택 시장 분석가는 피닉스 지역을 언급하며 “올해부터 피닉스 지역 주택 시장이 더 이상 매력적이지 않다는 판단에 투자자에 의한 주택 매도 러시가 이뤄지고 있다”라며 지역 주택 시장 붕괴에 대한 우려를 나타냈다.
◇ 인플레 잡으려는 정부, 집값 하락도 불사
올해 초 ‘연방준비제도’(Fed)는 양적 완화 정책을 양적 긴축 정책으로 전환했다. 정부 보유 채권을 매각하자마자 10년 만기 국채 금리가 오르기 시작했고 이에 금융 시장이 즉각적인 반응을 보였다. 가장 민감한 반응이 나타난 곳이 바로 주택 시장이다. 역대 최저였던 모기지 이자율이 반등하자 주택 수요 감소가 바로 나타났다. Fed의 의도대로 팬데믹에 의한 주택 시장 과열 현상이 가라앉는 효과가 나타났다.
지난 6월 제롬 파웰 Fed의장은 이를 의식한 듯 주택 구입자에게 ‘약간의 재조정’이 필요할 것이라는 메시지를 내보기도 했다. 팔라시오스 책임자는 ‘재조정’은 주택 가격 하락을 의미하는 것으로 Fed가 주택 가격 하락을 통한 주택 시장 조정을 기대하고 있음을 보여주는 것이라고 설명했다. <준 최 객원기자>
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