최저 모기지 이자율에 ‘주택 구입 적기’
가상 투어 등 새로운 온라인 기술 도입
부동산 전문인을 믿고 적극적으로 선택
코로나19 사태에도 애틀랜타 주택시장은 꾸준하게 매매가 이뤄지고 있고, 급격한 가격 하락도 없고, 급매 처분에 나서는 셀러가 드문 것으로 나타났다.
반면 역대 최저 수준의 낮은 이자율을 이용해 ‘새집을 마련 해볼까’하는 홈바이어들은 코로나 바이러스 팬데믹으로 인해 집값도 하락하기를 기대하고 있으나 집값은 계속 오르고있다.
한인 부동산 전문인들은 전염병 사태로 일시적인 침체를 보인 애틀랜타 부동산 시장이 조만간 반등할 것이며. 여름 이사철을 맞아 6월부터는 크게 활성화 할 것으로 전망했다.
한인 부동산 전문인들이 바라본 현 부동산 시장 분석과 전망을 정리했다.
▲코로나 여파로 바뀐 조지아 부동산 시장
한인 전문인들은 코로나19 사태가 발생하기 전에 이미 수요 대비 매물은 이미 품귀 현상을 빚고 있었고, 매물 부족 현상은 셀러들이 주택 시장 반등에 대한 자신감을 갖게 하는 요인이라고 분석했다.
지난 3월-4월에 덮친 코로나 한파로 최악의 부진을 겪었던 조지아 부동산 시장이 5월 초부터 점차 회복세를 보이고 있다.
조지아부동산협회 서상희 회장은 “4월의 수치가 바닥”이라면 “5월 중순 이후로는 다시 주택 매매가 진행되고 있는 상황이라 6월에는 훨씬 좋은 지표를 보일 것”이라고 전망했다. 서 회장은 “꼭 팔아야 하는 고객과 꼭 사야 하는 고객 위주로 마켓이 형성 되다 보니 오히려 쇼핑 고객들이 줄어 그리 바쁘진 않지만 시간을 허비하는 일은 줄었다”며 “다만 장기간 신규주택 공급량이 늘지 않고 부족한 상태이기 때문에 대기 바이어들이 여전히 존재해 부동산 시장이 쉽게 급락하지는 않을 것으로 본다”라고 말했다.
구양숙 부동산 전문인은 “보통 한인들이 40-50만불 대의 주택을 선호하는데 시중에 나와 있는 주택 공급이 많은 편이 아니다”라며 “하지만 이자율이 낮아 직장만 확실하면 지금이 집을 구입하는데 적기이며, 집값을 더 깎으려다 좋은 집을 놓치는 것이 아쉽다”라고 말했다.
권순상 부동산 전문인은 “이번 코로나 사태는 갑작스럽게 예상하지 못하고 왔기에 2008년의 경제대불황과는 많이 다르다”라며 “현재 매물들이 작년 대비 약간 싸게 거래되는 것들이 있지만 그 하락 정도는 약 3% 정도 떨어져 실제 거래가 되고 있고, 5월부터 판매 수량은 작년 같은 달 기준 약 60-70%선으로 회복되고, 6월-7월은 더 나아질 것으로 예상한다”고 밝혔다.
▲주택 가격은 여전히 상승 중
미국 부동산 정보회사인 질로우의 스카일러 올슨 수석 이코노미스트는 “주택 수요 측면에서 시장이 충격을 받았지만 공급 위축 역시 마찬가지였던 게 집값 상승의 원인”이라고 설명했다. 그는 “집값에 가장 큰 영향을 끼치는 요인이 공급”이라고 전했다.
김영자 부동산 전문인은 “5월부터 급격히 많은 매매가 이뤄지고 있다”며 “본인이 속해 있는 회사의 경우 평균 한주에 80밀리언 정도의 세일인데 지난주에는 115 밀리언 계약이 이루어졌다”고 밝혔다. 그는 봄에 집을 내어 놓으려고 했던 셀러들은 지금 서둘러서 마켓에 집을 내놓고, 바이어들은 요즘 활발히 직접, 혹은 유튜브 등 온라인을 통해 매물을 살피고 있다고전했다. 김 전문인은 “연간 주택 가격 상승율은 지난해 4.5%에 비해 올해는 0.5% 정도로 예상한다”고 예측했다.
성경의 부동산 전문인은 “학군과 동네 분위기를 꼼꼼히 따지는 고객들이 존스크릭, 마리에타, 스와니 등의 지역을 선호해 마켓에 나오면 바로 매매가 이뤄지고, 이런 지역은 전체적으로 매물이 부족해 주택가격이 오르고 있는 실정”이라며 “리스팅 준비와 가격 설정 등은 경험 많은 전문가와 믿고 상담하는 것이 매우 중요하다”라고 말했다.
김성희 부동산 전문인은 “고객에 따라 주택 선호도가 다르지만 꼭 필요해서 집을 찾는 고객들은 조금 비싸도 결정을 한다”며 “존스크릭, 스와니 같이 좋은 학군과 지역은 매몰이 적은 것이 사실이라며 나오는 즉시 바로 계약이 성사된다”고 밝혔다. 그는 타주에서 조지아로 이주하는 분들이 많고 투자를 목적으로 문의해 오는 분들도 있지만 일단 투자가 목적이라면 서두르는 것보다 추이를 살펴보는 것을 권하고 있다고 덧붙였다.
켈리 김 부동산 전문인은 “전국적으로 부동산 경기가 침체됐다고 하지만 조지아는 다르다”며 “타주 고객의 유입이 늘고 이자가 내려서 집을 구매하는데 적기”라고 밝혔다. 그는 “전문적인 지식을 갖고 고객에 맞는 집을 찾아주기 위해 노력하고 있다”며 “우선 집을 사고 팔아야 하는 이유가 정확해야한다”고 설명했다. 또한 “바이어들이 집값을 터무니 없이 깍거나, 집값이 더 떨어질 것을 예상하고 집 구입을 연기하는 현상이 있는데 부동산 전문인의 조언을 듣는 것이 제일 정확한 정보 일거라 믿는다”며 “괜찮은 매물은 여전히 잘 팔리고, 빨리 팔리고, 경쟁적 오퍼가 들어오는 상황이니 요즘 저 이자율을 이용해 혜택을 누리는 것이 오히려 장기적 절약이 될 것”이라고 조언했다.
박희성 부동산 전문인은 “에이젼트들은 중매쟁이처럼 다양한 조건을 구비해 놓고 고객에 맞는 집을 찾아주는 것이 중요하다”며 “20만불대 주택부터 30만불 이상 주택까지 지역별로 코로나와 상관없이 매매가 이뤄지고 있다”고 밝혔다. 또한 그는 “교통을 따지는 고객도 I-85 120번 출구 해밀톤 밀 지역까지도 집을 보고 있다”며 “같은 값에 더 넓고 쾌적한 새집을 선호하는 고객들에겐 좋은 옵션”이라고 설명했다. 그는 융자 프로그램도 다양해 W2로 직장에 2년 이상 근무하고 세금보고를 제대로 한 고객들은 5%만 다운해도 융자가 잘 성사 된다고 덧붙였다.
▲코로나19 전염병이 가져다 준 부정적 측면
엄재헌 부동산 전문인은 “생각보단 상황이 어렵다”며 “모기지 이자율이 낮아졌지만 코로나 사태로 직장을 잃거나 재정적인 어려움을 지니고 있어 5% 다운을 해도 까다로은 융자조건에 맞는 고객이 많지 않은 실정”이라고 설명했다. 그는 또 투고 전문 매장이나 뷰티 업종 등의 매물은 마켓에 나오지 않는다고 전하며 셀러들이 조금 추이를 관망하는 입장이라고 전했다.
이종량 부동산 전문인은 “지난 몇개월동안 코로나19 상황에도 상업부동산에 관심을 가지고 문의하는 고객들이 있지만 주택의 경우 거의 80-90%는 거래가 줄었다”며 “빈집들은 투어가 가능한데, 셀러가 집에 살고 계시는 경우에는 양측 다 꺼려하는 모습을 보이고 있다”고 전했다. 또한 그는 렌트 관리가 그동안 제일 바쁘고 어려운 상황이었는데 테넌트들이 거의 경제적 어려움을 호소하며 렌트비 조정하기를 바라고, 주인 입장에서는 그들 나름대로 어려움에 처해 있어 양측의 어려움을 잘 이해시키면서 해결점을 찾는 것이 힘들고 아직도 진행형이라고 애로사항을 털어놨다.
▲코로나로 인한 새로운 패러다임
바이어에게 집을 보여주는 ‘쇼윙 에이전트’가 지켜야 할 코로나19 예방 수칙이 마련돼 있다. 예방 수칙에는 마스크 등 얼굴 가리개 착용, 손 세정제 사용, 신체적 거리 두기 지키기, 실내외 물건 만지지 않기 등의 수칙이 포함돼 있다.
코로나19 사태로 고객과의 대면 접촉이 힘들어졌지만 대체 방법 등을 통해 주택 거래가 큰 어려움 없이 진행되고 있다.
김영자 전문인은 “코로나19 여파로 부동산 시장에 여러 가지 형태가 많이 바뀌었다”며 “가상 투어, 주택 전문 사진, 비디오, 유튜브, 매터포트(Matterport), 주택 평면도 등을 이용해 살펴볼수 있는 옵션들이 생겨 타주에서 집을 한번도 와 보지 않고 구입하는 사례가 많이 늘고있다”며 “많은 부동산 전문인들은 이로 말미암아 끊임 없이 줌, 고투 미팅 등의 앱을 통해서 여러 테크놀로지 클래스를 들으면서 고객들을 시대에 맞게 더 잘 섬기기 위해 노력하고 있다”고 설명했다. 또 “이제 테크놀로지에 뒤지면 함께 격리되어 가는 시대 흐름에 고객 섬기기가 더욱 어려워 진다”라며 “코로나 이전에는 에이전트가 집마다 모시고 다닐수 있었지만 요즘은 각자 차로 이용해 만나는것이 통례”라고 밝혔다.
마케팅에 있어서도 단순히 사이트에 사진만 올려 고객의 발걸음을 끌기 힘들기 때문에 쓸 수 있는 미디아를 최대한 이용하려면 에이전트 입장선 그만큼 마케팅 비용이 많이 들게 됐다. 더불어 매물 주택 꾸미기(스테이징)도 필수가 돼 세련된 바이어들 눈에 맞추어 과감히 스테이징에도 투자할 필요가 생겼다.
▲여름철 주택시장은 최대 성수기
전통적으로 여름철인 6-8월은 학기가 끝나고 새 학년도를 맞는 시기인지라 이사철이며, 주택매매가 활발하게 이뤄지는 시기다. 부동산 전문인들은 전염병에도 불구하고 올 여름철에도 주택시장은 여전히 활발하게 움직일 것이라고 예측한다.
주택시장의 새로운 추세는 애완동물과 함께 거주하기에 적합한 주택이 구입 우선순위로 떠오르고 있다. 한 조사결과는 이사 갈 새 집이 동물 병원 또는 애완동물용 야외 공원과 가까워야 한다고 답하고 있다.
김영자 전문인은 “새로운 추세는 다운타운 콘도 보다는 넓찍한 여유 있는 외곽지가 다시 선호지역으로 변하고 있고 이런 때를 대비해 적당한 운전거리에 별장, 농장을 사는 것이 새로운 트랜드”라고 전했다.
서상희 회장은 “대기업들이 재택근무를 추진하고 온라인 쇼핑이 늘어나면서 자택에서 가족과 함께 소요하는 시간이 늘어남에 따라 정원이 넓고 동네 산책로가 잘 되어있는 주택, 실외 요리가 가능한 형태의 집을 선호하는 고객들이 늘어나고 있다”고 설명했다.
한편 부동산 전문인들은 조지아 부동산 시장에 투자하는 것은 안정적이라 전하며, 다만 주식처럼 가격변동이 급하게 움직이지 않기 때문에 큰 차익을 기대하는 것은 무리이고, 좋은 매몰은 경기가 나빠도 가격변동이 심하지 않기 때문에 좋은 매물을 전문인과 협의해 찾는 것이 중요하다고 조언했다. 윤수영기자
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