전국 주택 시장 곳곳에 초강력 셀러스 마켓 바람이 불어 닥치고 있다. 매물은 턱없이 부족한데 사려는 사람이 몰리다 보니 셀러들이 바이어들을 마치 먹잇감 요리하듯 주도하고 있다. 오픈하우스에 바이어들의 발길이 끊이지 않는가 하면 매물이 나오자마자 여러 건의 오퍼가 경쟁적으로 제출되는 현상을 쉽게 찾아볼 수 있다. 일부 바이어들은 보호 조항을 경쟁적으로 포기하면서 출혈 경쟁까지 벌여 부작용까지 우려된다. 주류 언론들이 최근 다시 과열되고 있는 주택 시장 열기를 조명했다.
25년만에 처음 보는 셀러스 마켓
“25년간 부동산 에이전트를 하면서 올해처럼 강력한 셀러스 마켓을 경험해본 적이 없다”.
버뱅크 소재 부동산 중개업체 켈러윌리엄스의 데이빗 포그 에이전트는 최근 CNBC와의 인터뷰에서 최근 주택 시장 상황을 이렇게 설명했다.
포그 에이전트는 “조금 지나치다 싶을 정도로 가격이 높게 나온 매물도 순식간에 팔리고 있다”며 셀러에 의해 좌지우지되고 있는 주택 시장 상황을 전달했다.
포그 에이전트는 최근 버뱅크 지역에 침실 3개, 욕실 2개를 갖춘 1,240평방피트짜리 주택을 매물로 내놓았다. 셀러가 제시한 리스팅 가격은 무려 약 78만9,000달러. 우려반, 기대반으로 매물을 내놓았는데 처음 오픈 하우스를 개최하기도 전에 오퍼가 3건이나 순식간에 제출됐다.
에이전트와 셀러를 더욱 놀라게 한 것은 오픈 하우스 당일이었다. 오픈하우스에는 무려 100여명의 바이어들이 발디딜 틈도 없이 방문해 주택 시장 과열 현상을 실감케 했다. 셀러가 마치 먹잇감을 요리하듯 주택 시장을 쥐락펴락하고 있는 사이 바이어들의 고민은 깊어지고 있다.
버뱅크 거주 질버트 모제시안 바이어는 최근 3차례 오퍼 경쟁에서 밀려난 사연을 CNBC에 털어놓았다. 모제시안 바이어는 “최근 3차례 오퍼를 제출하면서 리스팅 가격보다 높게 썼다”며 “그러나 언제나 돌아오는 말은 ‘가격을 더 높게 쓴 바이어가 있어서 힘들겠다’라는 말 뿐”이라고 하소연했다.
2월부터 치솟기 시작한 주택 가격
지난 2월 주택 가격이 3년래 최대폭으로 상승했다. AP 통신은 지난 2월 S&P 코어로직 케이스-실러 전국 주택 가격 지수가 32개월 만에 최대폭인 약 5.8% 상승했다고 보도했다.
2월 중 주택 가격 상승폭이 가장 높은 도시는 주택 시장 과열 조짐을 보이고 있는 시애틀, 포틀랜드, 달라스 등으로 조사됐다. 최근 주택 가격이 치솟고 있는 이유는 주택 매물 수급에 심각한 불균형이 발생했기 때문이다.
AP 통신에 따르면 봄철 성수기임에도 불구하고 주택 매물량은 20년래 최저 수준을 나타내고 있다. 반면에 재판매 주택은 물론 신규 분양 주택 시장까지 거래가 호황을 이루며 주택가격이 고공 행진을 이어가고 있다.
주택 구입 수요가 급증하고 있음에도 불구하고 매물 부족에 따른 주택 구입난으로 기존 주택 보유자들 중 집을 내놓은 비율은 현재 매우 낮아 매물 부족 사태가 악화되고 있다. 그러나 부동산 전문가들은 매물 부족에 따른 집값 급등 현상은 일시적인 현상에 그칠 것으로 보고 있다.
최근 주택 임대료 상승세가 주춤해지면서 주택 구입 대신 임대로 전환하는 수요가 증가할 것이라는 전망이다. 구입 수요가 임대 수요로 전환될 경우 주택 가격 상승세는 현재보다 둔화될 것으로 기대된다.
올해 1분기 신규 주택 착공 건수가 지난해 1분기 대비 약 8.1% 급등, 향후 신규 주택 공급 증가에 대한 기대감도 높아져 주택 가격이 조만간 안정세로 돌아설 것으로 예상된다.
이자율 하락 현재로서는 ‘악재’
가파른 주택 가격 상승세를 진정시킬 수 있는 유일한 요인은 모기지 이자율이다. 그러나 지난 대선이후 소폭의 상승세를 거듭하던 모기지 이자율이 최근 하락세로 돌아서면서 주택 구입 수요를 더욱 부채질 할 것으로 전망된다.
국책 모기지기관 프레디맥의 집계에 따르면 30년 만기 고정 금리는 전국 평균 약 3.97%(4월20일 기준)으로 지난해 11월 이후 처음으로 4% 밑으로 떨어졌다.
모기지 이자율이 떨어지면 주택 수요 늘어나지만 현재로서는 달갑지 않는 현상이다. 매물로 나온 주택이 턱없이 부족한데다 봄철 성수기까지 겹쳐 주택 구입자들이 일시에 쏟아져 나오고 있기 때문이다.
모기지 시장조사기관 HSH닷컴의 키스 검빙어 부대표는 “이자율이 다시 하락세로 돌아서면서 주택 수요가 더욱 빠르게 늘어날 것”이라며 “그러나 충분한 주택 매물량이 확보되지 못하면 주택 구입 여건을 악화시킬 수 있는 악재로 작용할 것”이라고 폭스뉴스와의 인터뷰에서 지적했다.
모기지 이자율은 한달 만에 약 0.3%포인트 떨어졌는데 이정도 하락폭이면 월간 모기지 페이먼트가 약 50달러 절약되는 효과가 발생한다.(주택가격 약 23만6.400달러, 20% 다운페이먼트 기준). 모기지 이자율은 대선 직후 트럼프 행정부의 경기 부양책에 대한 높은 기대감으로 지속적인 상승세를 보여왔다.
반면 최근 시리아 및 북한 사태로 인한 위기감 고조와 트럼프 행정부 경기 부양책 실시에 대한 회의감이 높아지면서 하락세로 돌아섰다.
불티나게 팔리는 매물
내집 장만이 갈수록 힘들어지면서 구입을 포기하고 그냥 세입자로 눌러 사는 경우도 늘고 있다.
큰 집을 찾는데 어려움을 겪는 기존 주택 보유자들 역시 주택 구입 대신 필요한 공간을 넓히는 증축을 택하고 있는 실정이다.
지난 3월 매물로 나온 주택이 늘었지만 대기 중이던 구입자들에게 불티나게 팔리면서 수요를 따라잡지 못했다.
3월말 전국 주택 매물 수준은 1년전보다 약 6.6 %나 감소하면서 매물대기기간은 약 3.8개월로 단축됐다.(전국부동산중개인협회 집계). 3월 매물이 팔리는데 걸리는 시간은 평균 약 34일로 2월 평균 판매 기간 약 45일보다 무려10여일이나 줄었다. 주택 시장이 과열 양상을 보이면서 과거와 같은 출혈 구입 경쟁까지 다시 나타나 우려를 낳고 있다. 주택 거래 가격과 감정가의 차이가 크게 벌어지면서 현금 구매자를 선호하는 셀러들이 늘어나고 있다.
셀러들이 부르는 게 값이 되면서 감정가가 거래 가격보다 낮게 산정될 경우 일부 바이어들은 모기지 대출을 받지 못하는 경우가 발생한다. 모기지 대출 거절에 따른 위험을 피하기 위해 현금 구매자와만 거래하려는 것이 셀러들의 최근 추세다. 또 오퍼 경쟁을 뚫기 위해 바이어 보호 조항인 컨틴전시 조항을 포기하는 바이어들까지 늘고 있어 주의가 요구된다.
<준 최 객원기자>
재판매 주택 매물 부족으로 신규 분양 주택도 불티나게 팔리고 있다.
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