한국일보 애틀랜타
엘리트 학원
경동나비
첫광고

“높은 이자 피하자”… 기존 셀러 모기지 인수 구입 급증

미국뉴스 | 부동산 | 2024-08-09 17:22:58

기존 셀러 모기지, 인수 구입, 급증

구양숙 부동산표정원 융자누가 스킨 케어

높은 모기지 이자율을 피하기 위한 방법으로 셀러의 모기지를 넘겨받는 대출이 높은 관심을 받고 있다. 바이어가 별도의 모기지 대출을 신청하지 않고 셀러가 발급받은 모기지의 기존 조건과 이자율을 그대로 적용받아 주택을 구입하는 방식이다. 최근 모기지 이자율이 6% 후반대(30년 만기 고정)로 여전히 높지만 2~3년 전에 주택을 구입한 셀러는 대부분 4~5%대 미만의 낮은 이자율을 적용받은 경우가 많다. 따라서 셀러의 기존 모기지를 넘겨받을 수 있다면 높은 이자 비용을 피해 내 집을 마련이 가능하다. 워싱턴포스트가 셀러 모기지 인수 방식의 대출에 대해 자세히 알아봤다.

 

FHA·VA 등 정부 보증 대출만 인수 가능 

대출 잔액과 매매가 차액 현금으로 내야 

 

◇ FHA, VA 등 정부 보증 대출만 대상

인수 가능한 모기지는 정부가 보증한 FHA 대출과 VA 대출로 제한된다. FHA 대출은 저소득층과 첫주택구입자의 내 집 마련을 지원하기 위해 ‘연방 주택국’(FHA)이 보증을 서는 모기지 대출로 다운페이먼트와 크레딧 기록 조건 등이 일반 대출에 비해 낮은 편이다. 

VA 대출은 군 전역자 등 군 관계자를 대상으로 발급되는 대출로 주택 구입 대금 전액이 대출되기 때문에 다운페이먼트가 없어도 내 집 마련이 가능하다. 셀러가 만약 이 두 모기지를 보유하고 있다면 인수가 가능하기 때문에 자격 요건을 알아보는 것이 좋다. 

◇ 셀러 모기지 인수 최근 급증

셀러의 FHA, VA 대출을 인수하는 방식의 대출은 전체 대출 중 매우 낮은 비중이지만 이자율이 치솟은 최근 몇 년간 급증했다. 2022년 셀러의 FHA 대출을 인수해 주택을 구입한 바이어는 2,221명이었고 이 숫자는 2023년 3,825명으로 늘었다. 이자율이 큰 폭으로 오른 올해 1~5월 사이 FHA 대출 인수는 3,477건으로 이미 작년 숫자에 근접했고 올해 말 작년의 2배를 넘을 것으로 전망된다. 

VA 대출 인수도 급증세다. 2022년 308건에 불과했던 VA 대출 인수는 지난해 2,224건으로 치솟았고 올해 1분기에만 1,457건의 VA 대출이 인수됐다. VA 대출 업계에 따르면 기존에 발급된 VA 대출에 적용된 이자율은 대부분 5% 미만으로 최근 일반 모기지 대출에 적용되는 이자율보다 매우 낮다. 

◇ 대출 잔액과 매매가 차액 현금 지급

셀러의 기존 모기지를 인수하는 절차는 일반 모기지 대출 신청과 크게 다르지 않다. FHA와 VA가 정한 크레딧 점수, ‘총부채상환비율’(DTI) 조건을 갖춰야 모기지 인수가 가능하다. 한 가지 다른 점은 다른 대출 은행으로 통한 인수는 불가능하다는 것이다. 셀러에게 최초로 모기지 대출을 발급한 대출 은행을 통해 인수를 신청해야 하고 승인을 받아야 한다. 

셀러 모기지 인수와 관련, 또 한 가지 알아 둬야 할 점은 매매 가격과 기존 대출 잔액 간 차액을 현금으로 지급해야 한다는 것이다. 일반 모기지 대출을 신청할 때 다운페이먼트를 내야 하는 것과 비슷하지만 셀러의 기존 대출 잔액이 낮은 경우 현금으로 내야 할 액수가 높아질 수 있다. 이때 일부 바이어는 2차 대출을 받아 부족한 현금을 마련하기도 한다. 예를 들어 매매가가 50만 달러이고 셀러의 기존 대출 잔액이 40만 달러인 경우 바이어가 차액에 해당하는 10만 달러를 셀러 측에 지급해야 셀러의 모기지를 인수할 수 있다.   

◇ 군 관계자 아니어도 VA 대출 인수 가능

모기지 인수를 신청하려면 우선 구입하려는 주택이 FHA 또는 VA 대출을 받은 주택이어야 한다. 전체 발급 모기지 대출 중 FHA 대출은 약 13%, VA 대출은 약 11%로 주택 4채 중 1채가 모기지 인수가 가능한 주택이다. FHA 대출을 인수하는 경우 주택이 셀러의 실거주 주택이어야 하고 바이어는 FHA 대출 자격을 갖추고 있어야 한다. 

VA 대출을 인수하려면 VA 대출 담당 부서의 승인을 받아야 한다. VA 대출 인수의 경우 바이어가 군 관계자가 아니어도 가능하다. 이 밖에도 셀러가 바이어의 모기지 인수에 동의한다는 서류에 서명해야 하고 인수 절차가 끝나면 바이어가 셀러의 기존 대출 서류에 대출자로 기재돼 카운티 등기국에 대출 서류가 등기된다. 

◇ 낮은 이자율이 가장 큰 장점

셀러 모기지 인수의 가장 큰 장점은 낮은 이자율로 묶어 둘 수 있다는 것이다. 이를 통해 만기까지 내는 이자 비용도 크게 절약할 수 있다. 또 일반 모기지 대출보다 승인 절차가 빠른 것도 장점이다. 일부의 경우 주택 감정 절차가 생략되기도 한다. 

반면 셀러 모기지 인수 시 가장 큰 부담은 매매가와 모기지 대출 잔액 간 차액을 현금으로 지급해야 한다는 것이다. 잔액이 낮은 경우 일반 대출 시 내는 다운페이먼트 보다 더 많은 현금을 준비해야 할 수 있다. 이 같은 부담을 줄이기 위해 일부 대출 은행은 2차 대출을 통해 부족한 현금을 대출해 주기도 한다. 이들 은행을 통해 주택 시세의 80~85%까지(기존 대출 포함) 대출받을 수 있다면 바이어는 일반 대출과 마찬가지로 시세의 15~20%에 해당하는 현금만 마련하면 된다.

◇ VA 대출 넘긴 셀러 VA 대출 혜택 상실할 수 있어

VA 대출 보유 셀러가 셀러 모기지 인수 방식으로 집을 팔 때 주의해야 할 점이 있다. VA 대출을 바이어에게 넘길 경우 다른 집을 구입할 때 VA 대출 혜택을 받지 못하게 된다. VA 대출을 받아 구입한 집을 팔면 기존 대출이 상환되고 새집을 구입할 때 신규 VA 대출을 받는 것이 일반적이다. 

그런데 바이어가 VA 대출을 인수하면 대출이 상환되지 않고 여전히 유효하기 때문에 셀러의 VA 대출 혜택이 상실된다. VA 대출 혜택이 상실되는 것을 피하라면 군 관계자 바이어에게 기존 대출을 넘기는 방식을 집을 팔면 된다. 그러면 바이어의 VA 대출 혜택이 셀러의 혜택을 대체하기 때문에 셀러는 VA 대출 혜택을 적용받아 새집 구입에 나설 수 있다.<준 최 객원기자>

 

 

댓글 0

의견쓰기::상업광고,인신공격,비방,욕설,음담패설등의 코멘트는 예고없이 삭제될수 있습니다. (0/100자를 넘길 수 없습니다.)

[주말 가볼 만한 곳] ‘슈가 힐 아이스링크 개장’ 등 5가지 이벤트
[주말 가볼 만한 곳] ‘슈가 힐 아이스링크 개장’ 등 5가지 이벤트

이번 주말 어디갈까? 몰 오브 조지아를 비롯한 로렌스빌, 슈가힐 등의 지역에서 열리는 이벤트와 가볼 만한 곳 5가지를 소개한다.  △ 몰 오브 조지아, ‘트리 라이팅’몰 오브 조지

조지아 주하원의장에 존 번스 재지명
조지아 주하원의장에 존 번스 재지명

공화당 하원 코커스에서 지명 조지아주 권력서열 3위 주하원의장에 존 번스 현 의장이 재지명됐다.지난 총선에서 주하원 다수당 지위를 유지한 공화당 하원의원들은 최근 모임을 갖고 20

추억의 핑그 피그 열차 화려한 부활
추억의 핑그 피그 열차 화려한 부활

조지아 나무 페스티벌 기간 운행이달 23일부터 개스 사우스 센터 추억의  핑크 피그 열차가 부활한다.조지아 나무 페스티벌 주최 측은 12일 둘루스 개스 사우스 컨벤션 센터에서 핑크

조지아에서 가장 부유한 카운티는?
조지아에서 가장 부유한 카운티는?

포사이스, 오코니, 풀턴 순...귀넷 14위 금융기술 웹사이트 스마트에셋(SmartAsset)의 최신 연례 연구에서 투자 수입, 부동산 가치, 중간 소득 순으로 순위를 매긴 조지아

“집 매도가를 어디까지 양보해야 할까요?”
“집 매도가를 어디까지 양보해야 할까요?”

ATL  주택시장 균형시장 접근매물 늘고 매수자 협상력 세져 지난달 메트로 애틀랜타 주택시장은 거래와 매물이 늘고 반면 수요는 줄어 가격 상승폭은 둔화됐다.조지아 멀티 리스팅 서비

새 차 ‘플렉스’하다 재정 망치는 ‘카 푸어’ 급증
새 차 ‘플렉스’하다 재정 망치는 ‘카 푸어’ 급증

팬데믹발 가격 급등에 깡통 차량↑트레이드인 4대 중 1대가 깡통60개월~84개월 상환 크게 늘어할부액 기준으로 구입 가격 정해야 무리한 차량 구입으로 생활비에 쪼들리는 ‘카 푸어’

홍명보호, 쿠웨이트 3-1 완파하고 4연승…터졌다 손흥민 50호골
홍명보호, 쿠웨이트 3-1 완파하고 4연승…터졌다 손흥민 50호골

'부상 복귀' 손흥민, 직접 얻어낸 페널티킥으로 결승골오세훈 2경기 연속골로 선제 득점…배준호 쐐기골 '3경기 연속 공격P'19일 팔레스타인과 6차전 승리하면 월드컵 본선행 '8부

로제, 유재석 만났다.. ‘APT.’  열풍→‘유퀴즈’  출격
로제, 유재석 만났다.. ‘APT.’ 열풍→‘유퀴즈’ 출격

블랙핑크 로제 /사진=스타뉴스걸 그룹 블랙핑크(BLACKPINK) 멤버 로제(ROSE)가 ‘유 퀴즈 온 더 블럭’(이하 ‘유퀴즈’)에 뜬다.14일(한국시간 기준) 스타뉴스 단독 취

CJ대한통운,  조지아주에 '콜드체인 물류센터' 가동
CJ대한통운, 조지아주에 '콜드체인 물류센터' 가동

7천500평 규모 복합물류센터…내륙항 완공되면 사바나 항구와 연결급속 냉동 시스템 도입…미국 농무부 인증 검사실 갖춰 CJ대한통운 조지아주에 '콜드체인 물류센터' 오픈[CJ대한통운

트럼프, 불법 이민자 구금시설 정원 두 배로 확충 추진
트럼프, 불법 이민자 구금시설 정원 두 배로 확충 추진

불법 이민자 자녀까지 함께 구금하는 제도도 부활 검토 사상 최대 규모의 불법 이민자 추방을 예고한 도널드 트럼프 미국 대통령 당선인이 구체적인 실행 계획 마련에 착수했다.NBC 방

이상무가 간다 yotube 채널