파괴력 큰 홈 인스펙션, 적절한 대응 필요

주택감정과는 완전히 다른 개념, 홈바이어 이해 요망

경험 많고 똑똑한 인스펙터 고용은 홈바이어 책임

새집 구매할 경우에도 홈인스펙션은 꼭 실시해야

드디어 원하는 집을 찾았고, 모기지 사전승인을 받았으며, 어떤 식으로 꾸밀지도 정했다. 게다가 숨 막히는 협상 끝에 가격도 정해지면서 셀러가 바이어의 오퍼를 받아들였다. 길고 힘들었던 과정을 마치고 이제 내 집 마련의 여정은 끝난 것인가? 아직 그렇다고는 보기 힘들다. 집을 거래하는 과정에서 가장 논란적인 과정인 인스펙션이 아직 남아 있다. 인스펙션은 쉽게 말해 힘들게 진행해온 거래를 깨뜨릴 수도 있을 만큼 파괴력이 크다. 인스펙션은 말 그대로 집을 살펴보고 점검하며 문제점을 찾는 과정이다. 포괄적으로 설명해서 추상적으로 들릴 수 있는데 일반인도 쉽게 이해할 수 있도록 가장 일반적인 인스펙션에 관한 통념들을 소개한다.

■ 인스펙션은 감정(appraisal) 같다?

사실 이 두 개념은 더 이상 다를 수 없을 정도로 완전히 다른 의미를 지니고 있다.

‘아메리칸 소사이어티 오브 홈 인스펙터스’(ASHI)의 팀 부엘 회장은 “감정은 대출 회사의 책임 하에 집이 지닌 가치를 결정하는 과정”이라며 “반면 인스펙터는 집값이 아닌 집의 안전에 관한 부분에만 관심을 둔다”고 말했다. 즉, 어떤 감정 보고서를 받게 되더라도 결과가 좋거나 나쁜 것을 떠나서 인스펙션의 부담을 떨쳐버릴 수는 없다는 것이다.

■ 인스펙터가 구입을 조언해준다?

ASHI의 프랭크 레쉬 전무는 “주택을 살지, 말지를 판단하는 것은 담당 업무가 아니다”라며 “간혹 바이어들이 ‘당신이라면 이 집을 사겠냐’고 묻는 경우가 있는데 인스펙터로서 해줄 수 있는 말은 집의 기능적인 부분에 대해서이지 살지 말지에 대한 의견은 아니”라고 말했다. 또 잊지 말아야 할 것은 인스펙터가 바이어의 요청으로 집을 검사해도 검사 의견은 공정하다는 점이다. 만약 가격 협상을 위해 인스펙션을 할 의도가 있다면 다시 생각해 봐야 한다는 조언이다.

■  아무 인스펙터나 고용해도 된다?

전국적으로 30개 주정부만이 인스펙터 면허제를 운영하고 있다. 그러나 이렇게 라이센스를 받은 인스펙터라도 다양한 훈련 수준이 있고 다른 레벨의 인증을 받은 이들이기 때문에 경쟁력을 갖춘 프로페셔널을 고용하는 것은 바이어의 책임이다. 

레쉬 전무는 “라이센스가 있다고 끝난 것이 아니”라며 “면허를 가진 인스펙터는 라이센스에 필요한 최소한의 자격요건을 갖췄다고 보면 된다”고 말했다.

따라서 다양한 인스펙터 협회를 알아보고 평판도 조사를 하는 것이 반드시 필요하다.

■ 모든 문제점을 들춰낸다?

바이어들의 바람과 달리 인스펙터는 집의 모든 부분을 체크하지 못한다. 부엘 회장은 “사람들은 인스펙터가 벽 뒤까지 볼 수 있을 것이라고 믿지만 나는 투시능력을 갖춘 수퍼맨이 아니”라고 말했다. 오히려 그들은 셀러의 집을 방문한 손님처럼 체크하는데 제한이 있다. 그는 “벽 뒤에서 무슨 소리가 난다고 벽을 부숴서 확인할 수는 없다”며 “접근이 가능한 수준에서 육안으로 검사하는데 만약 무거운 캐비넷 등이 있다면 더 이상 들어갈 수 없게 된다”고 전했다. 이에 따라 인스펙터는 적외선 카메라와 습도계량기 등의 장비를 소지한다. 현실적인 한계가 존재한다는 뜻으로 만약 겨울에 집을 산다면 바이어가 이해해야 할 부분은 눈 덮인 지붕에 올라가서 점검하는 것은 불가능하다는 것이다.

■ 바이어 없이도 진행한다?

바이어가 주택 건축이나 유지에 대해 몰라도 문제될 것이 없다. 대신 인스펙션에는 반드시 함께 참여해야 한다. 레쉬 전무는 “무조건적으로 바이어는 인스펙터와 함께 움직여야 한다”며 “집에 대해 한걸음 더 들어가 살펴보면서 보다 복합적인 인식을 가질 수 있다”고 말했다. 그리고 적극적으로 질문해야 한다. 이 집을 살지 말지에 대한 조언은 들을 수 없지만 다양한 유지와 보수에 관한 조언은 챙겨갈 수 있다.

■ 새 집은 안 해도 된다?

잘못 지어진 집은 나중에 엄청난 재앙이 될 수 있다. 그래서 완전히 새로 지어진 집이라고 해도 오히려 오래 전에 지어진 집보다 더 면밀하게 체크해야 한다.

레쉬 전무는 “이미 누군가 살고 있는 집이라면 인스펙션을 통해 누수, 곰팡이, 균열 등을 찾아낼 수 있다”며 “완전히 새집이라면 샤워실을 이용한 적도 없고 가전제품도 쓴 적이 없는 것인데 잘 작동하는지 당연히 살펴봐야 한다. 보증기간 이내이니 더욱 그래야 한다”고 말했다.

■ 플리핑 하우스, 안 해도 된다? 

싼 매물을 구입해 멋지게 고친 뒤 되파는 플리핑 하우스는 좋은 가격을 받고 팔기 위해 대대적인 보수 공사를 하고 유행에 맞게 수리도 하게 마련이다. 그러니 믿고 인스펙션을 건너 뛰어도 될까? 부엘 회장은 “불행하게도 일부 플리핑 하우스 투자자들은 안전보다는 돈을 더 밝히기도 한다”며 “올바른 빌딩 퍼밋을 받았는지, 리모델링 과정에서 코드는 지켰는지 등을 인스펙션을 통해 확인해야 한다”고 말했다.

■ 인스펙터는 미래를 예측할 수 있다?

레쉬 전무는 한 고객으로부터 사려고 하는 집의 난방시설이 몇 년이나 버틸 것인지를 묻는 질문을 접했다. 그러나 그는 “미래를 점치는 크리스탈 볼이 없으니 알 수 없는 노릇”이라고 우회적으로 불가능함을 표현했다.

부엘 회장은 “인스펙션은 현재의 상황을 담는 사진과 같은 것”이라며 “집의 어떤 부분이 몇 년이나 된 것 같다는 의견은 말해줄 수 있겠지만 배관이나 전기 배선이 언제 고장 나는지는 알아낼 방법이 없다”고 전했다. 따라서 가장 좋은 방법은 집값의 최소한 1%는 매년 집의 유지와 보수를 위해 준비하는 것이다.

■ 좋은 집은 인스펙션을 통과할 것이다?

인스펙션 보고서는 합격이나 불합격으로 표현되지 않는다. 왜냐면 모든 것이 바이어가 감내할 수 있느냐에 초점이 맞춰져 있기 때문이다. 어떤 바이어는 오케이할 수 있는 것도 다른 바이어는 받아들일 수 없는 것이 있다.

레쉬 전무는 “인스펙터는 집이 안전한지를 따지는 심판의 역할이지만 개인적으로는 바이어에게 항상 ‘이 집에서 살 수 있겠냐’고 묻곤 한다”고 말했다. 만약 살 수 있다면 바이어의 테스트를 통과한 것이고 이것이 인스펙션에서 가장 중요하게 따지는 부분이 된다. 

<류정일 기자>

홈 인스펙션은 지금까지 진행해온 거래를 한번에 깰 수 있을 만큼 파괴력이 크다.                          <AP>