남가주에 기록적인 폭우가 쏟아졌다. 도로 곳곳이 침수되고 폭우 피해를 입은 주택도 다수다. 주택 구입을 위해 에스크로를 진행 중인 바이어의 걱정이 이만저만이 아니다.‘내가 구입하는 집에 혹시 폭우로 인한 피해는 없을까? 매물 상태를 점검하는 홈인스펙션을 마친 바이어라면 걱정이 더 크겠다.
하지만 이 같은 경우를 대비해 매물 상태를 점검할 수 있는‘파이널 워크스루’(Final Wal-Through) 절차가 남아있다. 파이널 워크스루는 에스크로 마감을 앞두고 매물의 상태가 구매 계약 체결 시와 큰 차이가 없는지 확인하는 절차다. 파이널 워크스루의 목적과 준비 요령 등에 대해 알아본다.
홈인스펙션처럼 구석구석 점검 필요
추가 인스펙션^수리비 요구 진행해야
◇ 계약 체결 때 상태와 비교
파이널 워크스루는 대개 에스크로 마감을 앞두고 진행되는 주택 거래 마지막 절차 중 하나다. 바이어와 셀러가 구매 계약을 체결할 때 일정이 정해지는데 일반적으로 에스크로 마감 5~7일 전 진행될 때가 많고 마감 하루 전에 실시되는 경우도 있다.
파이널 워크스루를 진행하는 가장 큰 목적은 매물의 상태가 구매 계약 체결 때 비교해 큰 차이가 없는지 확인하기 위해서다. 또 홈 인스펙션을 통해 발견된 결함에 대해 셀러가 수리를 약속한 경우 파이널 워크스루를 통해 수리 여부를 확인해야 한다. 만약 매물 상태가 크게 달라졌거나 약속된 수리가 시행되지 않았다면 드물지만 에스크로 마감을 앞두고 구매 계약이 취소되기도 한다.
◇ 바이어와 에이전트가 진행
파이널 워크스루에는 바이어와 바이어의 에이전트가 참석하게 된다. 바이어의 참석이 불가능한 경우 에이전트만 참석해도 되지만 가능하다면 바이어도 시간을 내 이사를 앞둔 매물을 직접 확인하는 것이 좋다. 셀러와 셀러 측 에이전트가 파이널 워크스루에 참석하는 경우는 드물다. 셀러 측 관계자가 참석하면 바이어가 매물을 편하게 점검하는 데 방해를 받을 수 있기 때문이다.
신규 주택을 구입하는 경우에는 건축 업체 관계자가 파이널 워크스루에 참석하는 것이 일반적이다. 건축 현장 담당자가 바이어와 함께 신규 주택을 둘러보며 결함을 확인하고 입주 전 발견된 결함을 깔끔하게 수리한 뒤 입주 일정이 결정된다.
◇ 셀러 수리 여부 확인
파이널 워크스루와 홈인스펙션은 모두 매물 상태를 점검하는 절차지만 진행 시기와 목적은 엄연히 다르다. 홈인스펙션은 에스크로를 개시한 뒤 대개 1~2주내에 진행된다. 외부 점검 업체를 고용해 매물 상태를 자세히 점검하는 것이 홈인스펙션을 실시하는 목적이다. 외부 업체를 통해 진행되는 절차로 파이널 워크스루와 달리 비용이 드는데 주택 크기와 점검 범위 등에 따라 일반적인 비용은 400~500달러다.
홈인스펙션에서 결함이 발견되면 바이어에게 수리를 요구할 수 있다. 셀러는 직접 수리 또는 수리비 제공 등의 방식으로 바이어의 요구를 받아들일 때가 많다. 만약 심각한 결함이 발견된 경우 바이어가 구매 계약을 취소하기도 한다.
반면 파이널 워크스루는 에스크로 마감을 앞두고 진행된다. 대개 바이어와 바이어 에이전트가 직접 진행하기 때문에 별도의 비용은 없다. 파이널 워크스루를 에스크로 마감 직전에 진행하는 이유가 구매 계약 체결 시의 매물 상태와 비교해 큰 차이가 없는지 확인하기 위한 것이므로 준비 방법도 홈인스펙션과 다르다.
홈인스펙션에서 발견된 결함이 제대로 수리됐는지 확인하기 위해서 홈인스펙션 보고서를 가지고 가서 항목별로 확인하는 것이 좋다. 이와는 별도로 셀러가 외부 업체를 통해 실시한 수리 영수증을 요청해 수리 여부를 확인할 수도 있다. 셀러가 ‘디스클로저’(Disclosure)를 통해 공개한 결함 사항을 확인하려면 관련 서류도 지참해야 한다.
◇ 구석구석 잘 살펴야
파이널 워크스루는 에스크로 마감을 앞두고 진행되기 때문에 들뜬 마음으로 참석하기 쉽다. 그러나 너무 들뜬 마음으로 임하면 중요한 결함을 놓칠 수 있기 때문에 홈인스펙션과 마찬가지로 신중한 자세로 진행해야 한다. 다음은 파이널 워크스루에서 반드시 점검해야 할 사항이다.
▲셀러가 약속한 수리가 모두 실시됐는지 확인한다. ▲세탁기, 건조기, 냉장고 등 구매 계약에 포함된 가전제품의 작동 여부를 확인한다. ▲포함된 가전제품과 주택 설비에 대한 설명서나 보증서가 있는지 확인한다. ▲출입문과 창문의 잠금장치가 잘 작동하는 지 확인한다. ▲냉난방 시설 작동 여부를 한 번 더 확인한다. ▲전등과 전기 아웃렛 작동 여부를 확인한다. ▲주방과 욕실 하수관과 변기 등에 누수가 없는지 확인한다.
◇ 사소한 결함은 수리비 요구
만약 파이널 워크스루에서 심각한 결함이 발견되면 추가 인스펙션을 요청할 수 있다. 외부 업체를 통해 진행하는 경우 추가 비용이 발생할 수 있고 결함 정도에 따라 에스크로 마감 일정도 지연될 수 있다. 결함이 심각하지 않은 경우 대부분 셀러가 수리비를 크레딧으로 제공하는 방식으로 에스크로를 마감하면 된다.
만약 폭우와 같은 자연재해로 심각한 피해가 발생한 경우 에스크로 마감이 지연되는 것을 피할 수 없다. 피해가 복구되기 전까지 대출 은행이 융자를 발급하지 않기 때문에 서둘러 셀러에게 수리를 요구해야 한다.
파이널 워크스루에서 발견된 결함을 이유로 구매 계약을 취소하는 절차는 까다롭다. 파이널 워크스루가 진행되는 시기는 바이어에게 계약 취소 권한이 주어지는 ‘컨틴전시’(Contingency) 기간이 지난 시기다. 따라서 매물의 상태가 구매 계약 체결 때와 현저히 차이가 나는 점을 증명해야 하는데 계약 취소를 위해 법적 다툼으로 이어지는 경우도 많다.
부동산 전문가들은 “파이널 워크스루에서 발견되는 결함은 셀러에게 수리비를 요구하는 방식을 해결할 수 있는 사소한 결함이 대부분”이라며 “이미 지불한 주택 구입 비용과 법적 비용 등을 고려해 계약 취소 여부를 결정하는 것이 현명하다”라고 조언한다. <준 최 객원기자>
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