집값 . 임대료 . 소득 상승률 상호 비교 검토해야
미국인 대부분은 주택 구입으로 지출해야 하는 모기지 페이먼트 부담으로 인해 저렴한 가격의 렌트 지역에서 거주하는 것으로 나타났다. 주거비용이 모기지 페이먼트보다 싼 지역에서 산다는 것이다. 하지만 높은 주택 가격 편중도는 인구 100만명 이상의 도시를 중심으로 형성돼 주택 시장 절반 이상 지역에서는 아직도 중간 가격 주택 모기지 페이먼트가 3베드룸 아파트 렌티비보다 저렴한 것으로 조사됐다.
부동산 데이터 회사인 ‘애텀 데이터 솔루션스’(Attom Data Solutions)가 지난주 발표한 자료에 따르면 미국인들의 64%는 집 모기지 페이먼트 보다 낮은 렌트비를 낼 수 있는 지역(카운티)에 살고 있는 것으로 나타났다.
하지만 주택 시장의 절반 이상(54%) 지역, 즉 미국내 447개 카운티 중 240 카운티에서는 아직도 중간 가격대 주택을 구입해 사는 비용이 방3개짜리 임대 주거지를 렌트해 사는 것 보다 오히려 더 싼 것으로 조사됐다.
‘애텀 데이터 솔루션스’의 대런 브럼퀴스트 부대표는 “집 구입 vs 렌트 계산은 좀 더 쉬운 렌트 쪽으로 기울어지고 있다”면서 “주택 구입을 피하고 저렴한 렌트 지역으로 이동하고 있다는 증거”라고 말했다. 그는 “취업 시장이 좋아져 직장을 찾아 쉽게 이사할 수 있는 곳을 선호하는데다가 고임금 직종, 그리고 직업 구하기가 쉬운 도시 지역에서 집을 구입하는 것은 부담이 많기 때문”이라고 분석했다.
저축하는데도 렌트가 오히려 집 구입할 때보다 더 수월하다는 보고서도 발표됐다.
물론 집값 낼 돈을 절약해 적절히 투자한다는 조건을 달아 두어야 한다. 흥청 망청 써버린다면 집값이 아껴 모은 돈이 모두 없어지기 때문이다.
플로리다 애틀랜틱 대학 경영대학의 켄 존슨 부동산 이코노미스트는 “집을 구입한 후 늘어가는 에퀴티를 통해 돈을 모은다고 생각과 집 살돈으로 렌트하고 주식과 채권 포트폴리오에 재투자하는 것을 비교해 보면 요즘 같은 부동산 가치 상승 속도로도 결과를 뒤집지는 못한다”고 설명했다.
■ 렌트로 바꾸는 이유
주택 구입에 가장 큰 자극제가 되는 모기지 이자율이 지난해에 이어 2018년에도 꾸준히 올라갈 것으로 예상된다. 따라서 모기지 페이먼트 부담 역시 가중 될 것으로 보인다. 특히 20~30년 이내에 모기지를 모두 갚아 버리겠다고 생각하는 젊은 세대들조차도 집값 상승에 대한 매력을 잃어가고 있다. 또 미국내 주택 인벤토리 부족 역시 주택 가격 경쟁을 부추겨 결국 주택 가격은 계속 올라가 구입이 더 어렵게 된다. 뉴저지와 뉴욕 통근거리 지역은 지난 12개월 동안 집값이 두자리 수 인상률을 기록하고 있다.
브럼퀴스트 대표는 “운전을 하고 다닐수 있는 거리라면 어디든 좋다는 생각이 팽배하면서 예전에 집값이 쌓던 교외나 준 교외지역 주택 가격 까지도 끌어 올리고 있다”고 설명했다.
실제 워싱턴 DC의 싱크탱크 어번 인스티튜트가 지난달 공개한 보고서에 따르면 단독 주택 렌트 시장이 최근 주택 마켓 분야에서 가장 빠르게 성장하고 있다.
공화당 세제개혁법으로 렌트 할 것인가 아니면 집을 살 것인가에 대한 결정이 더 복잡해 지고 있다.
어반 인스티튜트에 따르면 2017 세법상으로는 연수입 15만 달러의 3인 가정인 경우 렌트비가 월 1,507달러 이상이면 집을 사는 것이 더 바람직하다. 하지만 새 세법에 따라 월 렌트비가 1,885달러가 넘어야 집을 살 가치가 있다. 보고서 작성자들은 이런 변화로 인해 많은 사람들이 집을 구입을 꺼려 할 것으로 예상했다.
내년부터 새 법에 따라 주 및 로칼 소득 및 재산세는 총 1만 달러까지만 공제 받을 수 있다. 또 외국 부동산세는 더 이상 공제 받을 수 없다. 그러나 소득세 공제 대신 주 또는 지방 판매세 공제를 선택할 수는 있다.
■ 렌트비가 봉급 인상률 보다 빨라
연방 노동부에 따르면 국내총생산량에 포함되는 렌탈 수입이 2017년 1/4분기 최고치를 경신했다. 이는 수요가 공급을 초과했기 때문이다. 부동산 전문 웹사이트 질로에 따르면 미국인 세입자들은 2017년 4,856억 달러를 렌트비로 지출해 2016년 4.807억달러를 훨씬 초과했다. 전통적 강세를 보이는 샌프란시스코와 뉴욕 이외에도 라스베가스, 미네아폴리스, 샬럿 같은 지역조차도 2016년에 비해 7%나 올랐다.
더군다나 시카고와 LA를 포함한 마켓의 60%에서 렌트가 임금 상승을 훨씬 초월하고 있다. 결국 더 많은 세입자들이 주택 시장 가격경쟁에 나서지 못할 수도 있다. 주택 시장 59%에서 주택 가격 상승이 렌트보다 훨씬 빠르게 상승하기 때문이다.
특히 샌프란시스코와 뉴욕 같은 지역에서는 렌트 또는 모기지 페이먼트가 수입의 30%를 넘지 말아야 한다는 옛 조언들은 이미 구문이 된지 오래다.
이번 ‘애텀 데이트 솔루션스’의 보고서에 따르면 앨라배마 헌츠빌이 미국에서 가장 저렴한 렌트 시장으로 지목됐다. 렌트 비용이 세입자 수입의 평균 22.3%를 차지한다. 하지만 이지역 역시 2016년과 2017년 투자자들이 몰려와 주거 부동산을 구입하고는 이를 렌트 시장에 내놓으면서 주택 가격이 거의 11%나 상승했다. 그러나 헌츠빌 지역의 임금은 뉴욕이나 시애틀 같은 도시만큼 높지는 않아 조만간 렌트비 상승속도가 임금 상승을 앞서지 않을 까 우려되고 있다.
브럼퀴스트 대표는 “이런 시장에서 주택을 구입하면 매우 좋을 것이고 가처분 소득도 많겠지만 문제는 직업을 찾기 어렵거나 직업이 있다고 해도 임금이 낮아 렌트가 싫어도 주민들은 선택의 여지가 별로 없다”고 말했다.
<김정섭 기자> johnkim@koreatimes.com
미국내 인구 100만명 이상의 도시 이외 지역에서는 아직도 주택 모기지 페이먼트가 렌트비보다 저렴한 것으로 나타났다.
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