올 봄 주택 시장은 예년에 비해 뭔가 허전한 느낌이 든다. 주말마다 거리에 가득 찼던 오픈 하우스 사인이 올해는 한 두개 달랑 꽂혀 있을 때가 더 많다. 주중에도 사정은 마찬가지로 동네마다 적어도 하나씩은 걸려있던 매물 사인을 찾아보기 힘들다. 매물 부족 현상 심화로 전국 곳곳의 집값이 들썩이고 있고 매물만 나오면 여러 명의 바이어들이 마치 기다렸다는 듯이 오퍼를 경쟁적으로 제출하고 있다. 매물 부족 현상에 따른 가장 큰 피해자는 첫 주택구입자들이다. 첫 주택구입자들이 선호하는 가격대의 매물은 거의 바닥 수준으로 이제는 내 집 마련을 포기하는 첫주택구입자들까지 속출하고 있다. CNN머니가 올 봄 첫 주택 구입자가 겪고 있는 어려움을 살펴봤다.
매물 부족, 이자율 상승 등 다양한 악재 직면
주택가격 상승 불구 미국 내‘깡통주택’오너 부지기수
■ 어렵게 찾은 매물은 상태가 불량
국책 모기지 기관 패니매의 전 수석 이코노미스트였던 데이빗 버슨은 “매물 선택폭이 매우 좁고 주택 가격도 예년보다 크게 상승해 올해 첫 주택 구입은 과거보다 더 힘들 것”이라며 “최근 모기지 이자율까지 상승세로 돌아서면서 첫 주택 구입자들이 내 집 마련에 더욱 어려움을 겪고 있다”라고 현재 주택 시장 상황을 분석했다.
첫 주택 구입자들이 겪는 고충은 매물 부족뿐만이 아니다. 첫 주택 구입자들이 구입 가능한 가격대의 매물 시세가 예년에 비해 터무니없이 올라 애타게 기다리던 매물이 나와도 첫 주택 구입자들에게는 ‘그림의 떡’에 불과할 뿐이다.
그나마 시장에 나오는 매물은 지은지가 오래된 매물이 대부분이거나 상태가 좋지 못해 구입해도 수리 없이는 입주가 불가능한 ‘픽서 어퍼’(Fixer Upper) 매물로 첫 주택 구입자들의 실망감만 커지고 있다.
온라인 부동산 정보 업체 ‘트룰리아 닷컴’의 셰릴 영 선임 이코노미스트는 “첫 주택 구입 대상 매물인 ‘스타터 홈’(Starter Home)의 조건이 점점 나빠지고 있다”라고 CNN머니와의 인터뷰에서 지적했다.
■ 꽁꽁 숨은 ‘포 세일’(For Sale) 사인
예년 같으면 도로를 가득 메웠던 오픈 하우스 사인과 매물 사인을 올해는 눈 씻고 찾아봐도 찾기 힘들 정도다. ‘전국 부동산 중개인 협회’(NAR)의 집계에 따르면 지난 2월 말 재판매 주택 매물 수준은 집계 이후 가장 낮은 수준으로 떨어졌다.
신규 주택이라도 속 시원히 공급되면 첫 주택 구입자들의 수요를 충족해줄 텐데 신규 주택 시장 역시 사정은 마찬가지다. 재판매 주택과 신규 주택 매물이 좀처럼 나오지 않는 데는 몇 가지 원인이 있다.
신규 주택의 경우 수년째 오르고 있는 땅값, 인건비, 건축 비용 등의 원인이 원활한 공급을 가로막고 있다. 건축비가 급등하면서 ‘돈이 되는’ 고가 주택 건설 비중을 높이는 반면 가격대가 낮은 스타터 홈 건설은 외면하는 주택 건설 업체가 많아 저가대 신규 주택 공급이 막힌지 이미 오래다.
셰리 영 트룰리아 선임 이코노미스트는 “스타터 홈과 규모가 한 단계 위인 ‘트레이드 업’(Trade Up) 용도의 주택 매물 간 가격 차이가 점점 더 벌어지고 있다”라며 “저가대 주택을 내놓기만 하면 바로 팔리지만 트레이드 업 매물의 가격이 너무 높아져 팔지 않고 그냥 머물러
사는 주택 보유주가 상당수”라고 설명했다. 이처럼 현재 보유 중인 주택에서 당분간 거주하는 ‘스테이 풋’(Stay Put) 현상이 만연하는 것이 매물 부족의 원인이라는 설명이다.
■ 집 내놓지 못하는 ‘깡통 주택’ 소유주
주택 가격이 크게 회복됐음에도 불구하고 여전히 ‘깡통 주택’ 소유주들이 많다. 깡통 주택은 현재 주택 시세가 모기지 대출액 보다 낮아 집을 팔아도 모기지 대출을 갚으려면 본인 자금을 지불해야 하는 주택이다. 따라서 깡통 주택은 특별한 사정이 없는 한 당장 매물로 나오기 힘든 주택으로 역시 매물 부족의 원인으로 지적된다.
또 지난 몇년간 사상 최저 수준의 이자율로 주택을 구입한 소유주들은 현재 이자율이 상당히 올라 새집을 장만할 경우 주택 구입비 부담이 크게 높아진 상황이다. 데이빗 버슨 이코노미스트는 “지난 10년 사이 주택을 구입했거나 재융자를 실시한 주택 보유자들은 당시 적용받은 이자율이 매우 낮기 때문에 보유 주택을 매물로 내놓을 가능성이 낮다”라고 설명했다.
■ ‘풀 타임 바이어’만 내 집 마련 가능
마치 먹잇감을 기다리는 사자처럼 바이어들은 매물이 나오기 전에 만반의 준비를 갖추고 있어야 한다. 그러다가 매물이 나오면 신속하게 행동을 취해야 그나마 다른 바이어들과의 오퍼 경쟁에 참가할 수 있는 것이 현재 주택 시장의 실정이다.
샌프란시스코 베이 지역의 칼레나 매싱 부동산 에이전트는 “’풀 타임’(Full-Time) 바이어가 될 각오가 없다면 지금 주택 시장에 뛰어들면 안된다”라며 “매물이 나오면 주중, 주말 할 것 없고 업무 시간 중에도 잠시 짬을 내서 보러 가야 하는 노력이 필요하다”라고 CNN 머니와의 인터뷰에서 강조했다.
샌프란시스코 베이 지역처럼 주택 시장이 ‘핫’한 곳은 매물이 나오면 수일 내에 팔리는 경우가 수두룩하다. 일부 매물은 시장에 나오기도 전에 이미 관심을 보인 바이어에게 팔릴 정도로 구입 경쟁이 지나칠 정도로 치열하다. 그러다 보니 셀러에게 유리한 오퍼 조건을 제시하는 것이 마치 일반적인 구입 절차처럼 여겨지고 있다.
매싱 에이전트의 한 고객은 최근 매물 5채에 오퍼를 제출한 끝에 가까스로 구입 계약을 체결할 수 있었다. 매물이 나온 가격보다 높은 가격을 써낸 것은 물론이고 바이어 보호 조항인 컨틴젼시 조항도 오퍼에서 모조리 삭제했다. 뿐만 아니라 고객의 주택 구입 비용을 지원할 예정인 부모의 자산 내역서까지 함께 첨부한 끝에 셀러의 마음을 돌릴 수 있었다고 한다.
■ 시간 지날수록 구입 비용만 점점 높아져
매물 부족에 집값까지 뛰고 있어 첫 주택 구입자들의 발등에는 그야말로 불이 떨어지고 있는 상황이다. 트룰리아의 조사에 따르면 지난 1년 사이 스타터 홈 매물은 약 14%나 빠졌고 같은 기간 스타터 홈의 가격은 무려 약 10%나 치솟았다.
올 들어 모기지 이자율까지 가파른 오름세로 돌아서자 첫 주택 구입자들의 마음이 더욱 조급해져 가고 있다. 약 3.95%(30년 만기 고정)로 올해를 시작한 모기지 이자율은 4월 초 약 4.44%까지 오른 상태다.
올해 초 주택 구입 기회를 놓친 구입자는 오른 이자율을 감안할 경우 월 약 57달러(주택 가격 25만 달러 기준)의 페이먼트 부담이 늘어난 것이다.
<준 최 객원기자>
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