[기고문] 주택시장 짚어보기

주택시장의 전체 흐름을 판단하는 데는 케이스 쉴러 인덱스 (The S&P/Case -Shiller Index)가 많이 사용되고 있는데 10개 도시 복합 지수로 사용되는 뉴욕, 로스앤젤레스 시카고, 그리고 샌프란시스코 같은 대 도시가 포함되고  20개 복합 도시 구성으로는 애틀랜타, 샬롯, 클리브랜드 그리고 시애틀 같은 중 대형 도시가 포함되며 인덱스 10에 포함된 도시 평균으로 구성되는 인덱스는 2007년 4월에 220.00이었고 현재 210.00이고  20개 복합 도시 인덱스는 2007년에 201.00이었고 현재는 197.17로 전 고점에 거의 근접해있다. 하지만 이것은 도시 평균에 대한 수치일 뿐 어느 특정 지역의 시장 상황을 파악하는 데는 한계가 있다.  샌프란시스코, 덴버 등이 상승 폭이 매우 컸고 미국 전체를 보면 전 고점을 넘어선 주택은 34.2%라고 한다. 2007년 글로벌 금융 위기로  3-4년간 주택 건설의 위축으로 주택 공급이 급감해 신규주택 공급이 부족한 상태이며 모든 주택의 전 고점 돌파 시기를 2025년으로 예상하고 있다. 미국이 국내적으로 양적완화를 종료하고 2015년부터 정책금리를 단계적으로 인상해오고 있으며 2015년과 2016년에 한 차례씩 그리고 2017년에는 3월과 6월에 두 차례 인상했다. 금리가 오르면 보통은 주택시장에 부정적인 영향을 주는 것으로 인식되지만 금리 상승에도 불구하고 집값은 계속해서 오르고 있으며 지금 같은 상승장에서는 부동산 등 안전 자산에 자금이 몰린다. 지금이 시기적으로 경기 후퇴기라면 당연히 주택 구매에 좀 더 신중을 기하는 것이 오른 선택일수 있지만 경기 확장기에는 집을 구매하는 것이 바른 선택이라는 판단을 할 수 있다.

집 가격 대비 수입 비율로 보는 지수가 있다. 전 세계 도시별로 통계를 내는데 홍콩이 제일로 높은 36.15이다. 한 가정이나 개인이 자기 수입으로 주택을 살 때 자기 수입을 아무 데도 쓰지 않고 오로지 집 구매에만 사용 시 36.15년이 걸린다는 뜻이다. 밴쿠버가 13.2년, 뉴욕은 13.64년이 걸린다. 애틀랜타는 단지 2.74년이면 된다. 다른 도시에 비해 상당히 저 평가되어 있음을 단 번에 알 수 있다. 질로우(Zillow.com)에 따르면 애틀랜타 평균 집 가치는 $208,100이고 작년에 8.8%가 상승했고 올해는 5.4%가 상승할 것으로 예상하고 있다. 한인들이 많이 거주하는 둘루스나 스와니 같은 지역은 상당한 매물 부족 상황에 처해있다. 실 수요자는 물론 렌트를 주려는 투자자들까지 겹치면서 20만 불 초 중반까지의 매물은 멀티플 오퍼뿐만이 아니라 캐시 오퍼들이 대 부분이라서 대출기관으로부터 받은 융자 확인서를 갖고 있어도 집을 사기가 쉽지 않다. 그리고 괜찮은 매물 대 부분은 웃돈을 줘야 거래가 되고 있으며 10만 불 후반이나 20만 불 초의 가격 대가 투자자의 입장으로서는 투자 대비 수익률을 극대화할 수 있는 가격이기 때문에 매수세가 몰리고 있다. 집값이 비싸질수록 집값 비율에 따라 렌트비를 올려 책정해야 하는데 렌트비가 비싸지면 수요도 점차적으로 줄어들고 테넌트를 구하기도 쉽지 않은 상황이 됨으로써 투자 대비 수익률에 부정적 영향을 준다. 이런 추세를 반영하듯 30만 이상의 가격대는 바이어의 입장에서 좀 여유 있게 집을 선택할 여지가 있다. 현재 이곳의 시장을 한 마디로 표현한다면 양극화 현상이다. 어떤 경우는 가격을 두 번 세 번 씩 내려도 팔리지 않고 어떤 집들은 오퍼가 몰려서 거래의 성사를 어렵게 만든다. 지역적으로 귀넷 카운티의 상황은 도시 별로 편차가 매우 큰데 Home South 빌더는 둘루스 옛 시청 부근에 "Park At Parsons"라는 3층짜리 타운 하우스를 분양하는데 가격이 무려 40만 불에 이른다. Sugarloaf Parkway와 Peachtree Industrial이 만나는 곳에 30만 중 후반 대의 타운 홈 "The glens at Sugarloaf"이 들어선 이후 가장 높은 가격이며 둘루스의 인기도를 실감케 한다. 하지만 Buford, Sugar Hill, Lawrenceville 등은 일부 지역은 20만 초 중반이면 맘에 드는 단독 주택을 구입할 수 있으며 한인 타운에서 조금 더 떨어진 Grayson, Dacula, 그리고 Loganville 같은 경우는 더 좋은 가격에 주택 구입이 가능하다. 어쨌든 금리가 계속 오르는 추세고 집값도 상당 부분 오른 상태이기 때문에 앞으로의 시장 움직임이 뚜렷한 한쪽으로 흐를 것임을 단정할 수는 없다. 계속해서 상승세를 유지할 것인지, 가격 조정이 어느 정도 있을 것인지 혹은 기간 조정(가격이 변동이 별로 없는 상태) 이 될 수도 있지만 긍정적인 관점에서 바라다 보아야 하며 아직도 애틀랜타가 다른 도시들에 비해 많이 저평가 되어있고 자연재해가 거의 없는 온화한 날씨 그리고 지리적이나 경제적으로 남부의 중심 역할을 하고 있기 때문에 애틀랜타가 갖고 있는 장점들에 대한 재 평가가 이루어질 것이며 이곳 주택시장의 상승 추세는 앞으로도 계속해서 이어질 것이라고 예측할 수 있다.