한인 영화팬들에게도 잘 알려진 할리우드 스타 드웨인 존슨이 최근 약 2,780만 달러에 달하는 호화 주택을 구입한 것으로 알려졌다. 그런데 존슨이 구입한 주택은 팔리기 전까지 시장에 매물로 나오지 않아 아무도 거래 사실을 알지 못했다. 집을 주택 시장에 공개적으로 내놓지 않고 파는 이른바‘포켓 리스팅’(Pocket Listing) 매매 방식이어서 아무도 몰랐던 것이다. 주로 초호화 주택이나 유명인의 주택 거래에서 많이 볼 수 있는 포켓 리스팅이 최근 일반 바이어들 사이에서도 큰 관심을 끌고 있다. 매물은 없고 경쟁이 워낙 심하다 보니 경쟁을 피할 수 있는 방법으로 포켓 리스팅이 각광을 받고 있는 것이다.
비공개 매물로 불필요한 경쟁 피할 수 있어
찾기 힘들고 자칫‘바가지 구입’위험은 단점
◇ 비공개 매물로 경쟁 덜 해
극심한 경쟁 탓에 요즘처럼 집 구하기가 힘든 시기에는 포켓 리스팅이 진가를 발휘한다. 포켓 리스팅은 매물 사실이 일반 바이어들에게 공개되지 않기 때문에 경쟁이 거의 없다는 것이 가장 큰 장점이다. 그래서 웬만한 바이어들이 다 경험해봤을 오퍼 경쟁에 대한 부담도 일반 매물에 비해 낮다. 경쟁이 덜한 탓에 터무니없이 높은 가격에 팔리는 경우도 드물다는 것도 바이어들이 포켓 리스팅을 찾고 싶어 하는 이유다.
최근 보러 가기도 전에 팔리는 매물이 많다. 그러나 포켓 리스팅은 매물 사실이 공개되지 않기 때문에 조금 더 느긋하게 집을 보고 구입을 결정할 수 있다. 남가주 소재 부동산 중개 업체 퍼스트팀 리얼에스테이트의 미셸 해링턴 영업 책임자는 “요즘과 같이 구입 경쟁이 과열된 시기에 포켓 리스팅을 확보하는 것만으로 남보다 한발 앞설 수 있다”라며 “먼저 보고 먼저 오퍼를 제출할 기회가 있다는 것만으로 주택 구입 절반은 성공한 셈”이라고 포켓 리스팅의 장점을 설명했다.
◇ 불법 소지에도 공공연히 이뤄져
포켓 리스팅은 시장에 나오지 않고 팔리기 때문에 ‘장외 매물’(Off Market Listing) 또는 소리 소문도 없이 팔린다고 해서 ‘고요한 매물’(Whisper Listing)이라고도 불린다. 포켓 리스팅은 매매를 의뢰받은 에이전트가 매물 정보를 자신의 주머니에 보관하고 있다가 관심 있는 바이어에게만 알려준다고 해서 붙여진 이름이다.
포켓 리스팅은 공식 등록 매물이 아니기 때문에 집계가 쉽지 않다. 각 지역별 집계 기관은 MLS에 등록되지 않고 매매에 의해 소유권이 변경됐거나 등록 하루 만에 매매된 거래를 포켓 리스팅으로 추산한다. 거의 대부분의 에이전트가 회원으로 등록된 ‘전국 부동산 중개인 협회’(NAR)는 2019년 포켓 리스팅을 불법 행위로 규정하고 있다. 소비자들이 주택을 공정하게 구입할 수 있는 권리를 침해하고 에이전트에 의한 부동산 공정 거래법 위반 소지가 있다는 것이 이유였다. 그럼에도 불구하고 NAR 비등록 회원은 물론 회원 에이전트들에 의한 포켓 리스팅 매매는 공공연하게 이뤄지고 있다.
◇ 포켓 리스팅 찾으려면 에이전트 잘 만나야
요즘처럼 매물 찾기 힘들 때에는 포켓 리스팅을 확보하는 것이 내 집 마련의 지름길이다. 포켓 리스팅은 집을 팔 의향이 있는 주택 소유주와 접촉하기 전에는 찾는 일이 거의 불가능하다.
따라서 포켓 리스팅을 보유한 에이전트를 찾는 일이 무엇보다 중요하다고 할 수 있다. 포켓 리스팅에 대한 정보를 많이 보유한 에이전트는 아무래도 한 지역에서 매매 경험이 풍부한 에이전트 중에 많다.
에이전트가 지역 전문가로 다른 에이전트들 또는 과거 주택 매매를 도왔던 주택 소유주들과 활발한 네트워킹을 하는 경우 포켓 리스팅 가능성이 높은 주택 정보를 많이 보유하고 있다. 또 자신이 소속된 부동산 중개 업체 내부에서 리스팅으로 나올 것으로 확실시되는 경우 내부 에이전트들에게 주택 시장에 내놓기 수일 내지 수주전 미리 리스팅 정보를 배포하기도 한다. 이 같은 내부 리스팅을 확보해도 과열 경쟁에 앞서 포켓 리스팅을 확보할 수 있는 지름길이다.
포켓 리스팅 확보에 적극적인 에이전트로부터도 도움을 받을 수 있다. 당장 확보한 포켓 리스팅은 없지만 고객의 요구 조건에 맞는 주택 소유주를 대상으로 주택 판매 의향을 일일이 알아보면 포켓 리스팅을 확보하게 되는 경우가 많다. 실제로 이 전략을 활용해 본 에이전트들에 따르면 작은 집 또는 큰 집으로 이사 갈 계획이 있거나 전근 명령으로 타주로 급하게 이사해야 하는 등 집을 내놓고 싶어 하는 주택 소유주들을 많이 만나게 된다고 한다.
◇ 포켓 리스팅으로 나온 이유 따져봐야
포켓 리스팅이 공식 등록된 매물이 아니기 때문에 셀러와 바이어 양측 최상의 이익을 보호해야 한다는 부동산법에서 벗어날 수 있다는 점은 주의해야 한다. 포켓 리스팅의 특성상 리스팅 가격이 시세를 적절히 반영하고 있는지 판단하기 쉽지 않다는 점은 단점이다. 셀러의 입장에서는 더 받을 수 있는 집을 시세보다 낮게 파는 경우도 있고 반대로 바이어는 시세보다 높은 가격을 주고 사는 경우도 발생한다.
포켓 리스팅은 프라이버시 보장을 원하는 유명인들이 선호는 방식이다. 프라이버시와 크게 상관없는 일반 셀러가 포켓 리스팅 형태로 집을 내놓았다면 이유를 한 번쯤 따져봐야 한다. 포켓 리스팅 방식을 집을 내놓은 셀러들은 대부분 주택 처분이 급하지 않은 셀러다.
팔려도 그만, 안 팔려도 그만인 셀러들의 경우 시장 상황을 시험해보려는 의도로 무턱대고 높은 가격에 내놓을 때가 많다. 따라서 경쟁을 피하려고 포켓 리스팅만 찾다가 자칫 바가지 구입 피해를 입을 수 있기 때문에 적절한 시세를 파악하고 있는 것이 무엇보다 중요하다.
◇ 프라이버시 원하는 셀러가 선호
이혼 소송을 진행 중이거나 사랑하는 가족이 갑자기 사망해 집을 팔아야 하는 경우 또는 갓 출산해 경황이 없을 때도 포켓 리스팅을 통한 주택 판매가 사용되기도 한다. 이혼 사실 등 사생활을 알리고 싶지 않고 반대로 이를 인정해 주는 바이어들에게만 집을 팔고 싶어 할 때다. 때로는 기업 고위층이 회사 측이 주택 매매 사실을 알기 원하지 않을 때 포켓 리스팅이 사용되기도 한다.
그러나 최근에는 진정한 프라이버시 목적이 아닌 포켓 리스팅이 늘고 있다. 주택 시장에 바이어가 넘쳐나기 시작하면서 나타난 현상으로 집을 보여주는 등의 번거로움을 최대한 피해 적절한 구입 조건을 갖춘 바이어들만을 대상으로 주택 매매를 타진하려는 셀러가 늘고 있다.
<준 최 객원기자>
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