매물 부족 현상 유지… 주택구입 여건 전반 악화될 듯

내년 주택 구입을 준비 중이라면 부동산 뉴스에 촉각을 곤두세워야 할 때다. 예년과 달리 내년에는 주택 시장에 적지 않은 변화가 예상되기 때문이다. 주택 구입 결정에 가장 큰 영향을 미치는 모기지 이자율이 오르기 시작했고 기존 부동산 관련 정책에도 큰 변화가 예상된다. 인터넷 부동산 매체‘인맨 뉴스’가 주요 주택 시장 전문가들로부터 내년 주택 시장 전망에 대해 들어봤다.


■초저금리 다시 오지 않는다
오바마 행정부의 부동산 정책 덕분에 그동안 저금리를 마음껏 누려 왔다. 그러나 아쉽게도 초저금리 시대는 이제 막을 내리고 있다. 앞으로 모기지 이자율이 오를 것에 대한 마음의 준비를 단단히 해야 할 때다. 하지만 이자율 급등 가능성은 낮기 때문에 너무 민감한 반응을 보일 필요는 없다는 것이 전문가들의 조언이다.
“올해 초부터 지속되어온 3% 중반대의 이자율은 이제 다시 오지 않을 것이다.” - 스티브 쿡(리얼 에스테이트 이코노미 워치 에디터). 
“도널드 트럼프 대통령 당선인이 내각 인선을 완료하고 뚜렷한 부동산 정책을 내놓을 때까지 향후 2~4개월간 모기지 이자율의 불안정한 변동 가능성이 높다.” - 랠프 맥래플린(트룰리아 닷컴 수석 이코노미스트).
“연방준비제도이사회(FRB)의 기준금리 인상이 가시화되고 있다. 12월에 한차례 올릴 가능성이 있고 내년에는 여러 차례 금리 인상 단행이 예상된다. 기준 금리 인상이 모기지 금리 상승에도 영향을 주기 때문에 내년 30년 만기 고정 금리 수준이 약 4.75%대로 오를 것으로 전망한다.” - 스베냐 구델(질로우 닷컴 수석 이코노미스트).
“트럼프 대통령 취임 이후에도 모기지 이자율이 떨어질 가능성은 낮다. 지난 수년간 누려온 저금리 시대는 이제 지나갔다고 보는 것이 좋다. 내년 말까지 30년 만기 고정 금리가 적어도 약 4.5%대로 오르고 최악의 경우 5%대를 넘을 것으로도 전망된다.” - 매튜 가드너(윈더미어 수석 이코노미스트).

■주택 거래, 주택 가격 소폭 하락 가능성
“모기지 이자율이 오르면 주택 구입자들에게 미치는 영향은 피할 수 없다. 특히 첫 주택 구입자들의 타격이 예상되지만 소득 증가가 이뤄지면 이자율 상승에 대한 상쇄 작용이 기대된다. 이자율이 오르더라도 소득이 동시에 증가하면 재융자 수요만 영향을 받을 뿐 신규 주택 구입에 미치는 영향은 미미할 것이다. 만약 소득이 큰 폭으로 증가해 준다면 이자율 상승에 대한 우려는 크게 감소한다.” - 덕 던컨(패니매 수석 이코노미스트).
“주택 가격과 모기지 이자율과의 관계만을 놓고 본다면 이자율 상승은 주택 가격 하락을 이끌 수 있다.” - 로드니 람차란(USC 러스크 센터 디렉터). 
“2017년말까지 모기지 이자율이 5%대에 근접한다면 주택 거래는 약 4% 감소할 것으로 전망된다. 이자율 상승으로 감소가 예상되는 주택거래 감소량은 연율 환산 약 20만건으로 볼 수 있다.” - 마크 플레밍(퍼스트 아메리칸 수석 이코노미스트).

■이자율 5% 넘을 지 주목해야
“과거 기록에 따르면 이자율이 6.5%~7%에 근접하면 주택 거래가 크게 위축된 적이 있다. 그러나 최근 10년간 이자율이 사상 최저 수준으로 낮았던 점을 감안하면 더 낮은 이자율 수준에도 시장이 민감한 반응을 보일 가능성이 커졌다. 이자율이 5%~5.5%만 넘어도 주택 거래 감소에 대비해야 할 것으로 우려된다. 바이어 입장에서는 이자율이 오른다고 주택 구입을 포기하는 대신 구입 가격대를 조금 낮추거나 다운페이먼트를 높이는 방법으로 주택 구입 전략 수정이 필요하다.” - 조너선 스모크(리얼터 닷컴 수석 이코노미스트).
“트럼프 당선인이 당초 공약대로 인프라 투자 확대를 시행할 경우 경기가 진작돼 이자율이 상승 압력을 받을 수밖에 없다.” - 스티브 쿡.

■내년에도 매물 부족 현상 불가피
이자율 상승과 함께 한가지 더 우려되는 점이 바로 주택 매물 재고량이다. 현재로서는 내년에도 올해와 같은 매물 부족 사태가 이어질 가능성이 높다는 것이 전문가들의 전망이다. 
“과거 기록을 살펴보면 연간 약 100만채의 신규 주택이 주택 시장에 공급되면서 주택 수급을 맞췄지만 현재 공급량은 절반에도 미치지 못한다. 내년에도 주택 건설업계가 과거와 같은 수준의 주택 공급을 이뤄내기 힘들 것으로 보인다.” - 스베냐 구델(질로우 닷컴 수석 이코노미스트).
“주택 매물 재고는 주택 시장과 가격대에 따라 큰 변동을 보이게 될 것이다. 트럼프 당선인 공약대로 감세에 대한 기대가 커 고가 주택 매물량이 늘고 동시에 거래도 활발할 전망이다. 트럼프 당선 이전에는 고가 주택 시장이 다소 슬럼프를 겪었다.” - 로드니 람차란.
“신규 주택 공급이 충분히 이뤄지기 전까지 주택 매물 재고 문제를 해결하려면 기존 주택 공급이 원활히 이뤄져야 한다. 그러나 이자율이 오르면 기존 주택 공급마저도 숨통이 끊길 것으로 우려된다. 
기존 주택 소유주들이 집을 내놓으려면 이사갈 집 장만이 수월해야 한다. 이자율이 오르면 새집 구입 비용이 증가해 새집 구입을 미루는 셀러가 증가하게 된다. 결국 기존 주택 매물 공급 감소로 이뤄져 더욱 심각한 매물 부족 사태로 이어질 수 있다.” - 마크 플레밍.

■주택 구입 여건 악화될 것
“주택 신축이 증가했지만 주택 구입 여건 개선에는 별 도움이 되지 않고 있다. 신규 주택 공급이 저가대 주택 시장을 외면하고 있기때문이다. 동시에 분양가 역시 상승세로 주택 구입 여건이 내년에도 개선되기 힘들 전망이다.” - 스티브 쿡.    <준 최 객원기자>



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이미 상승세를 타기 시작한 모기지 이자율이 당분간 떨어질 가능성은 희박하다. 


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이자율이 일정 수준을 넘어서면 주택 거래와 주택 가격에 동시 영향을 미칠 수 있다.