사랑하는 가족의 사망으로 예상치 않게 부동산을 상속받기도 한다. 갑자기 부동산을 상속받게 됐다고 해서 기뻐할 일만은 아니다. 상속세 규정이 까다로운 주의 경우가 특히 그렇고 상속받은 부동산 매매 절차가 까다로운 주도 많다. 일부 상속인은 상속받은 부동산 처리 절차를 몰라 당황해하는 경우도 많다. 인터넷 재정 매체 ‘고우뱅킹레이츠’가 상속받은 부동산 처리시 유의할 점을 정리했다.
■ 관할 주 규정부터 확인
상속받은 부동산 처분을 서두르지 않도록 주의한다. 사랑하는 가족을 잃은 슬픔으로 인해 이성적인 결정을 내리지 못할 때가 많다. 부동산 처분을 서두르면 안 되는 이유가 한가지 더 있다. 일부 주의 경우 일정 기간 동안 상속 부동산을 처분하지 못하도록 하는 규정을 두고 있다. 따라서 상속 부동산 처분 계획이 있다면 관련 규정부터 확인하는 것이 좋다.
애리조나 피닉스 상속 부동산 전문 중개인 마이클 지셩크에 따르면 애리조나주의 경우 부동산 상속 90일 이내에 처분하지 못하도록 하는 규정을 시행하고 있다. 주별로 각기 다른 규정을 두고 있기 때문에 담당 변호사나 부동산 전문가와 관련 규정에 대해 상의하는 것이 상속 부동산 처분하기 위한 첫 번째 절차다.
■ ‘먹잇감’ 찾는 투자자 주의
대기기간 규정이 없는 주라고 해도 상속 부동산 처분을 서두르면 안 된다. 처분을 서두르다 보면 헐값 매물을 찾는 부동산 투자자들의 ‘먹잇감’으로 전락하기 쉽다. 원치 않는 부동산을 상속받았다고 해서 당장 처분 의사를 보이면 ‘헐값 매물’을 노리는 투자자들의 표적이 된다. 부동산을 갑자기 상속받은 상속인은 시세 정보가 어두워 투자자들이 제시하는 헐값을 그대로 받아들이는 실수가 흔하다.
■ 시세 확인
원치 않는 상속이라도 상속받은 부동산을 처분하려면 시세를 알아보는 절차가 필수다. 부동산 시세를 확인하는 방법은 여러 가지가 있다. 부동산 전문 감정 업체를 통한 시세 감정이 있는데 비용을 지불해야 하지만 부동산 처분 시 공식 시세 자료로 활용 가능하다.
부동산 정보를 매물 정보를 제공하는 웹사이트를 통해서도 시세 확인이 가능하다. 하지만 해당 부동산의 정확한 시세보다는 시세 변동 추세를 확인하는데 참고하면 좋다. 부동산 에이전트를 통해서도 시세 정보를 요청할 수 있다.
■ 에이전트 통한 매매가 유리
상속받은 부동산도 일반 부동산과 같은 매매 절차를 따르는 것이 좋다. 부동산 매매 시 발생하는 비용을 절약하기 위해 직접 시장에 내놓는 것보다 일반 매매처럼 부동산 에이전트를 통해 처분하는 것이 여러모로 유리하다. 특히 현재 거주지가 아닌 먼 지역에 위치한 부동산을 상속받은 경우 에이전트 통한 처분이 권장된다.
■ 경매 통한 처분
높은 수익보다 빠른 처분이 우선이라면 경매를 통한 처분과 투자자에게 판매하는 방법이 고려된다. 부동산 에이전트를 통한 처분보다 높은 매매가를 받기 힘들지만 처분 기간을 최대한 단축하는데 좋은 방법이다. 경매를 통한 처분 시 부동산 현재 상태로 그대로 매매하는 ‘As-Is’ 조건을 적용할 수 있는 것도 유리한 점이다.
투자자에게 판매할 때도 ‘As-Is’조건이 적용되는 경우가 많다. 투자자에게 판매 시 상속 부동산 처분의 가장 큰 골칫거리인 사망인 물품 정리도 손쉽게 해결할 수 있다. 한가지 유의할 점은 ‘유산 상속 매매’(Probate Sale) 경험이 많은 투자자에게 판매해야 한다는 점이다. 상속 부동산을 처분하려면 유산 상속 매매 절차를 따라야 하는데 일반 매매 절차와 많이 다르다.
■ 임대 매물로 내놓기
상속 부동산의 상태가 양호하다면 임대 매물로 내놓는 방법도 있다. 주택 임대 경험이 있다면 직접 임대 관리를 통해 임대 수익을 최대화할 수 있다. 임대 경험이 없거나 부동산이 타주 등 먼 지역에 위치한 경우라면 부동산 관리 업체를 통해서 임대와 관리를 의뢰할 수 있다. 이 경우 관리 수수료가 발생하는데 대개 임대료의 수수료는 약 10% 내외 정도다.
■ 플리핑 통한 매매
상속 부동산의 상태가 불량해 당장 매물로 내놓기 적합하지 않은 경우 수리나 리모델링 실시 후 높은 가격에 내놓는 이른바 ‘플리핑’을 시도할 수 있다. 플리핑을 통한 처분 시 높은 판매 수익이 기대되지만 양도 소득세가 발생하기 때문에 적절한 판매 전략 수립이 필요하다.
상속받은 주택에서 2년 이상 거주한 뒤 판매할 경우 판매 수익 50만달러(부부 합산)까지 양도 소득세가 면제된다. 개인 양도 소득세 면제 한도는 판매 수익 25만달러까지다. 거주 기간 2년 미만의 경우 약 20%에 달하는 양도 소득세를 부과 받을 수 있다.
■ 여행객 대상 단기 임대
단기 임대 매물로 전환해 임대 수익을 올려볼 수 있다. 부동산 시장 조사 기관 ‘매쉬바이저’(Mashvisor)에 따르면 단기 임대 주택의 임대 수익이 일반 1~2년짜리 장기 임대 수익을 웃돌 정도로 수익이 짭짤하다. 관할 시의 단기 임대 사업과 관련된 규정을 먼저 확인한 뒤 에어비앤비나 홈 어웨이와 같은 단기 임대 매물 사이트를 통해 임대를 원하는 세입자를 찾을 수 있다.
■ 상속 포기 또는 상속권 양도
상속받은 부동산의 소유권을 포기하는 사례도 흔하다. 정해진 기간 내에 상속권을 포기해야 하고 포기 서류는 관할 카운티 등기소를 통한 등기 절차가 이뤄져야 한다. 상속권을 포기할 경우 유언이나 관할 주 규정에 따라 2차 상속 지명인에게 상속권이 양도된다.
‘권리 포기 증서’(Quitclaim Deed)를 통해서 상속인을 지명하는 방법도 있다. 권리 포기 증서를 통한 상속인 지명 방법은 절차가 간단하고 단기간에 처리된다.
■ 기부
자선 단체 기부를 통해서 세금 보고 시 소득 공제 혜택을 받을 수도 있다. 항목 공제 납세자의 경우 전문 감정 업체를 통해 기부 부동산의 시세를 파악한 뒤 시세가 5,000달러 이상일 경우 ‘연방 국세청’(IRS) 양식 8283을 통해 보고해야 한다.
■ 아무 조치 없으면 압류 등 여러 문제
아무 조치도 취하지 않게 되면 관할 카운티 재산세 국에서 해당 부동산을 대상으로 재산세 미납으로 인한 ‘선취특권’(Lien)을 설정하게 된다. 재산세가 납부되지 않을 경우 제3자를 대상으로 매매를 통한 선취특권 양도가 이뤄지고 선취특권을 양도받은 제3자가 미납 재산세 징수, 주택 압류 등의 절차를 밟을 수 있다.
<준 최 객원기자>
수익보다 빠른 처분이 목표라면 경매를 통한 처분이 있다. 사진은 주택 경매장 밖의 모습. <AP>
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