내집 장만의 성공은 주택 구입 비용을 얼마나 낮추느냐에 달려있다. 모기지 대출을 통한 주택 구입 시 주택 구입 비용은 구입자의 크레딧 점수에 의해 크게 좌우된다. 크레딧 점수가 높을수록 대출 은행 측이 판단하는 위험도가 낮기 때문에 낮은 모기지 이자율이 제시되기 때문이다. 과거에 비해 이자율이 낮다고 이자율을 낮추려는 노력을 소홀히 하면 주택 구입 비용 절약에 실패하게 된다. 작은 차이라도 이자율에 따라 매달 납부하는 모기지 페이먼트가 크게 차이 나고 만기까지 납부해야 하는 이자액은 눈덩이처럼 커진다. 인터넷 금융 정보 매체 ‘뱅크레이트 닷컴’이 모기지 이자율을 낮춰야 하는 이유를 설명했다.
크레딧 스코어 높을수록 대출은행 부담 위험도 낮아
‘불량’수준의 크레딧도 모기지 융자 신청은 가능
■ 대출 위험도에 따라 크레딧 점수 분류
주요 모기지 대출 은행은 개인 신용 평가 기관 ‘페어 아이잭 코퍼레이션’(FICO: Fair Isaac Corporation)이 개발한 ‘파이코’(FICO) 크레딧 점수 모델을 많이 사용한다. 파이코 점수는 최저 300점에서부터 최고 850점까지로 분류된다. 이 점수가 높을수록 대출 은행이 부담해야 할 위험도가 낮은 것으로 평가된다.
일반적으로 파이코 점수가 800점이 넘는 대출자는 크레딧 점수가 ‘가장 우수’(Exceptional)한 대출자로 분류된다. 이 밖에도 740점~799점 사이의 대출자는 ‘매우 우수’(Very Good), 670점~739점은 ‘우수’(Good), 580점~669점은 ‘적정’(Fair), 579점 미만은 ‘불량’(Poor) 등으로 점수에 따라 각 대출자의 위험도가 분류된다.
■ 점수 낮아도 대출은 가능
크레딧 점수가 우수할 경우 낮은 이자율을 적용받지만 불량이라고 해서 모기지 대출이 불가능한 것은 아니다. 대출 은행별로 조금씩 다른 크레딧 점수 분류 방식을 채택하기 때문에 ‘불량’ 수준의 크레딧 점수로도 모기지 대출을 신청할 수 있다.
그러나 높은 이자율 적용에 따른 페이먼트 상승은 감수해야 한다. 모기지 이자율이 조금만 차이가 나도 매달 납부해야 하는 모기지 페이먼트가 수백 달러씩 차이 날 수 있고 만기까지 계산할 경우 엄청난 금액 차이가 발생한다.(도표 참조)
■ 대출 형태별로 다른 점수 기준 적용
크레딧 점수가 낮아도 모기지 대출을 발급받을 수 있다. 하지만 크레딧 점수가 우수한 대출자에 비해 높은 이자율이 적용되는 불이익이 따른다. 높은 이자율 적용으로 월 페이먼트 금액이 상승할 뿐만 아니라 비교적 까다로운 대출 승인 기준도 적용될 수 있다.
대출 은행별로 적용하는 크레딧 점수 기준이 다양하기 때문에 크레딧 점수가 낮다고 판단되면 여러 대출 은행에 대출 문의를 해는 것이 좋다. 다음은 모기지 대출 형태별로 일반적으로 적용되는 최저 크레딧 점수 기준이다.
◆ ‘일반 대출’(Conventional Loans): 대부분의 대출 은행에서 620점을 최저 크레딧 점수 기준으로 적용하고 있다. 따라서 크레딧 점수가 620점만 넘는다면 일반 대출 신청은 가능하다. 다만 크레딧 점수가 높은 대출자에 비해 높은 ‘총부채상환비율’(DTI)과 같은 대출 기준이 까다롭게 적용될 수 있다.
◆ FHA 융자: ‘연방 주택국’(FHA)이 보증하는 모기지 대출로 대출 미자격자나 저소득층을 위해 운영되는 대출 프로그램이다. 다운페이먼트 비율이 최저 10%를 넘는 대출자는 크레딧 점수가 500점~579점으로 매우 낮아도 대출을 받을 수 있다.
FHA 융자는 다운페이먼트 비율이 3.5%로 낮은 대출자도 대출을 받아 내 집을 장만할 수 있도록 대출 보증 프로그램을 운영한다. 3.5% 다운페이먼트 비율을 적용받기 위해서는 크레딧 점수가 최저 580점을 넘어야 한다.
◆ VA 융자: 참전 군인이나 군복무자 등 군 관계자의 주택 구입을 지원하기 위해 ‘재향 군인회’(VA)가 운영하는 대출 보증 프로그램이다. VA는 대출 보증에 필요한 최저 크레딧 점수 기준을 별도로 운영하지 않고 있다. 그러나 VA 융자 발급 은행이 적용하는 최저 크레딧 점수는 대략 620점 정도다.
◆ USDA 융자: ‘연방 농무부’(USDA)가 농촌 지역 주택을 구입하려는 저소득층을 돕기 위해 운영하고 있는 대출 보증 프로그램이다. USDA 융자를 발급받으려면 크레딧 점수가 최저 약 640점을 넘어야 한다. 그러나 USDA의 크레딧 분석 방식에 따라 크레딧 점수가 640점 이하인 대출자에게도 대출이 발급되기도 한다.
◆ 점보 융자: 점보 융자는 ‘적격 대출’(Conforming Loan)의 대출 한도를 초과하는 금액의 대출이다. 점보 융자는 융자액이 크고 크레딧 기록이 우수한 대출자들에게만 발급되기 때문에 다른 모기지 대출 상품보다 높은 크레딧 점수 기준이 적용된다. 융자액이 높은 점이 위험 부담으로 작용하기 때문에 크레딧 점수가 최저 720점이 넘는 대출자들에게만 발급된다.
■ 대출 신청 전 크레딧 점수 개선 작업부터
크레딧 점수가 낮다고 판단되면 모기지 대출 신청을 잠시 보류하는 편이 좋다. 높은 이자율을 적용받게 되면 매달 추가 모기지 페이먼트를 납부해야 하고 장기적으로도 높은 재정 손실이 발생하기 때문이다. 대신 크레딧 점수를 최대한 높여야 낮은 이자율이 적용된 모기지 대출로 내 집 마련에 성공할 수 있다.
크레딧 점수를 개선하기 위한 첫 번째 방법은 크레딧 리포트를 점검하는 것이다. 크레딧 리포트상에 잘못된 기록이나 오류가 있다면 해당 기관에 삭제나 정정으로 요청해야 하는데 정정 절차에 수개월씩 소요된다. 크레딧 카드 사용액을 낮추는 것도 크레딧 점수를 높이는데 도움이 된다. 크레딧 카드 사용액을 한도액의 약 30% 미만으로 유지해야 크레딧 점수가 올라가기 시작한다.
각종 공과금이나 임대료, 크레딧 카드 사용액은 기한 내에 납부하고 발급 기간이 오래된 크레딧 카드는 계정은 사용하지 않더라도 폐지하지 말고 유지해야 크레딧 카드 점수 유지에 도움이 된다.
반대로 신규 크레딧 카드를 개설해서 높은 금액을 지출하면 크레딧 점수에 부정적인 영향을 미치기 때문에 주의해야 한다. 또 단기간 내에 크레딧 리포트 조회 요청을 너무 자주 하면 크레딧 점수가 하락하기 때문에 적어도 30일이 지난 뒤에 다시 조회하도록 한다.
<준 최 객원기자>
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