한국일보 애틀랜타
첫광고
이규 레스토랑
베테랑스 에듀

크레딧 점수 올리고 카드빚은 줄여야

지역뉴스 | 부동산 | 2017-10-23 10:10:02

크레딧점수,카드빚

구양숙 부동산표정원 융자

안정적인 직업·근무 경력… 높은 소득수준도 중요

모기지 신청 과정은 보통 까다로운 게 아니다. 특히 처음 집을 사는 경우라면 더욱 그렇다. 이런 모기지 신청을 손쉽게 할 수 있는 최상의 방법은 모기지 렌더가 원하는 바를 정확히 파악해서 조건을 충족시켜 주는 것이다. 이런 사실을 염두에 두고 다음 9가지 모기지 거절 이유를 살펴본다면 역지사지로 성공적으로 모기지를 받는데 도움이 될 것이다.

■크레딧 점수

렌더들은 예외 없이 모기지 신청인의 크레딧 점수를 따진다. 다운페이를 얼마나 할지에 따라 요구되는 크레딧 점수의 데드라인이 있게 마련이다.

일반적인 컨벤셔널 모기지가 요구하는 크레딧 점수는 피코(FICO) 기준 평균 620점 이상이고, 집값의 3.5%만 다운페이하면 되는 연방주택국(FHA)의 모기지 상품은 580점 이상이다. 일부 렌더들은 이보다 더 높은 수준을 요구하니 집을 살 계획이면 미리 대비해 둬야 한다.

만약 목표로 하는 렌더가 제시하는 크레딧 점수에 못 미친다면 1~2년을 투자해 점수를 높여야 한다. 그럴만한 가치가 있다면 점수가 높을수록 대출 금리가 낮아져 평생에 걸쳐 수천달러의 이자를 아낄 수 있기 때문이다.

크레딧 점수를 체크할 때 주의할 점은 에퀴팩스, 익스피리언, 트랜스유니온 등 3대 신용정보 업체의 피코 점수를 모두 따져봐야 한다는 것인데 렌더들이 3개 점수를 모두 파악해 중간 점수를 사용하는데 따른 대응책이다.

■크레딧 리포트

렌더들이 단순하게 점수만 보는 건 아니다. 크레딧 리포트도 꼼꼼히 살피는데 콜렉션 어카운트가 있거나 납부하지 않은 벌금 등이 남아 있다면 불리해진다. 그나마 완납할 것을 요구받거나, 이유를 설명할 서류를 제출하라는 선에서 끝나면 다행이다.

여기에 더해 과거 압류나 파산, 숏세일, 이전 모기지 체납 등 채무 관련 사항을 제대로 이행하지 못한 기록이 리포트 상에 있다면 좋지 않다. 크레딧 점수가 좋아 모기지 신청이 순조롭게 이뤄지다가도 리포트 상에 흠결이 있다면 걸림돌이 되기도 한다.

■소득 수준

당연히 렌더는 모기지 신청자의 소득이 대출금을 갚을 정도가 되는지 알고 싶어 한다. 원금과 이자와 세금과 보험료 등 모기지 총액을 소득으로 나눠서 계산하는 방법이 일반적이다.

이렇게 나온 수치가 프론트-엔드 비율(front-end ratio)인데 업계에서는 28% 미만이 권장된다. 만약 계산해 봤는데 이 비율이 28% 이상이면 좀 더 소득 수준을 올린 뒤에 신청하는 편이 나을 수 있다.

■과도한 채무

소득과 마찬가지로 렌더는 모기지 신청자의 채무에도 관심이 많다. 예를 들어 향후 모기지와 함께 매달 갚아 나가야 할 자동차 페이먼트, 학자금 대출, 크레딧 카드 밸런스 등이 얼마나 되는지가 중요하다.

소득에 비례해 이런 채무 전체가 얼마나 되는지를 따진 것이 소득대비부채(DTI) 비율인데 업계에서는 36%가 통용된다. 렌더들은 36% 미만일 때 대출을 승인하길 선호하는데 다만 일부 특별한 상황, 예를 들어 학자금 대출이 있다면 DTI 비율을 50%까지 완화해서 심사하는 사례도 있기는 있다.

■근무 경력

렌더는 모기지 신청자가 대출금을 상환할 만큼 안정적인 소득원과 직업을 가지고 있는지 알고 싶어 한다. 이런 차원에서 과거 근무 경력도 중요한 잣대가 된다.

렌더는 보통 최소한 2년 이상 꾸준히 근무한 경력을 요구하는데 특히 동일한 직종에서 일한 경우를 더 선호한다. 달리 말하면 이런저런 직종에서 일했거나, 한동안 쉰 기간이 있다면 렌더에게 좋은 인상을 주기는 상대적으로 힘들다는 것이다. 만약 2년 전에 학교를 다니고 있었다면 이런 근무 경력은 크게 문제가 되지 않는다.

■신청 후 채무

모기지를 신청한 뒤 새롭게 생긴 채무는 모기지 승인에 치명적이다. 모기지를 신청하면 렌더는 최소한 2번 이상 크레딧 리포트를 체크한다. 최초 신청했을 때와 마지막 클로징을 할 때 등이다. 그런데 둘 사이에 변화가 생긴다면, 특히 리포트에 좋지 않은 새로운 채무와 같은 변수가 발생하면 클로징에 악재가 될 수 있다. 

대표적으로 새로운 크레딧 카드를 신청하거나, 큰돈을 들여 뭔가를 사는 경우 등 DTI 비율을 높일 수 있는 것은 뭐든지 해당된다. 가구 같은 것을 사는 것도 마찬가지인데 당장 급하지 않다면 모기지 승인이 완료된 뒤로 미루는 것이 권유된다.

■적은 다운페이

20% 다운페이가 일반적이지만 이보다 적은 금액도 가능한 상품이 많다. 대표적으로 FHA 모기지는 3.5%면 충분하니 초기 부담에 큰 차이가 있지만 중장기적으로는 20%를 선택하는 것이 안전하다.

집값의 2~5%를 차지하는 클로징 비용도 복병으로 렌더는 확실히 감당할 수 있는지 확인하길 원한다. 여기에 렌더는 최소한 6개월 동안의 모기지 월 페이먼트를 할 수 있는지 요구하는 경우도 있으니 신중해야 한다.

■서류 미비

충분한 수입, 탄탄한 직장 근무 경력, 많은 저축액, 높은 크레딧 점수 등 흠집이 없어 보이지만 모기지를 거절당하는 경우는 서류가 부족할 때다. 직장에 근무하는 직원 입장에서는 재산을 세이빙스 계좌에 두는 것이 큰 문제가 되지 않는다. 

그러나 스스로 비즈니스를 하는 사업주로서 특히 현금 거래가 많은 경우라면 개인 계좌나 비즈니스 계좌에 어떤 식으로 자금을 예치해 두는지도 승패를 가를 중요한 요인이 될 수 있다.

■주택 문제

마지막으로 모기지를 거절당하는 이유는 사려는 집 자체에 문제가 있는 경우다. 렌더는 집이 모기지 만큼의 가치가 있어야 하고, 미래에 혹시라도 압류되는 것을 원치 않는다. 그런데 집의 평가액이 충분치 못하면 문제가 발생하는데 이런 경우에 모기지를 받으려면 다운페이를 더 하거나 재협상을 해야만 한다. 콘도는 HOA 탓에 거절되는 경우가 있다. 대표적으로 집 주인 거주 비율이 낮거나, 콘도 전체의 상태가 좋지 못한 경우가 해당된다.             <구성훈 기자>

크레딧 점수 올리고 카드빚은 줄여야
크레딧 점수 올리고 카드빚은 줄여야

모기지 융자신청시 렌더로부터 거절을 당하지 않으려면 크레딧 점수와 소득수준을 최대한 끌어올리는 것이 중요하다. 

댓글 0

의견쓰기::상업광고,인신공격,비방,욕설,음담패설등의 코멘트는 예고없이 삭제될수 있습니다. (0/100자를 넘길 수 없습니다.)

“입양은 최고의 사랑” - 프라미스686 후원모임 열려
“입양은 최고의 사랑” - 프라미스686 후원모임 열려

입양 사역 후원자 모임‘한인교회들의 참여 환영’한인 예식장 페인-콜리서 가족이 필요한 어린이들을 교회 성도 및 일반인들과 연결하는 사역을 전개하는 입양전문 사역기관 프라미스686(

귀넷, 주말 즐길 만한 5가지 이벤트
귀넷, 주말 즐길 만한 5가지 이벤트

3월 28일부터 3월 31일까지 귀넷 카운티에서 주말에 가족들과 함께 즐길 만한 이벤트 5가지를 소개한다. (정보 및 사진 제공 Gwinnett Daily Post) 스톤마운틴 부

[한인마트정보] 부활절 세일!
[한인마트정보] 부활절 세일!

H마트-대표 한인 마트주말 특별 상품은 허니버터칩 4.23OZ 2.49, 칠리안 씨베스 스테이크 19.99, 노르웨이 자반고등어 3.99, 유기농장 유기농 메주콩 3LB 6.99,

조지아 공화당 수석부의장 9차례 불법 투표
조지아 공화당 수석부의장 9차례 불법 투표

PA에서 위조수표 혐의로 중범죄배상을 이행 안해 보호관찰 연장 조지아주 공화당 수석 부의장이 9차례나 불법으로 투표를 했다는 판결을 받았다.조지아주 행정법원 리사 보그스 판사는 2

"노화된 생쥐 면역계, 젊은 상태로 되돌리는 데 성공"
"노화된 생쥐 면역계, 젊은 상태로 되돌리는 데 성공"

미 연구팀 "항체요법으로 면역 세포 생산 균형 회복…사람 적용 기대" 노화된 줄기세포를 표적으로 한 항체요법으로 혈액 세포 생산의 균형을 회복시키고 노화 관련 면역력 저하를 줄여

호텔 수영장 놀러 간 8살 소녀,파이프로 빨려 들어가 숨져

6시간째 실종, 수영장 파이프 안에서 발견돼  텍사스의 한 유명 호텔 수영장에서 8살 소녀가 익사한 것과 관련, 유가족이 호텔 체인을 상대로 소송을 제기했다.현지시간으로 27일 C

애틀랜타 공항 봄방학 맞아 이용객 급증
애틀랜타 공항 봄방학 맞아 이용객 급증

봄방학, 부활절 맞아 29, 31일 제일 붐벼국내 2시간 반, 국제 3시간 전 도착 권고 봄방학 및 부활절을 맞아 애틀랜타 하츠필드-잭슨 국제공항에서는 여행객이 늘어나고 있으며,

홈디포 건축자재업체 SRS 183억 달러에 인수
홈디포 건축자재업체 SRS 183억 달러에 인수

현재 사업 보완 및 새 경로 추가 주택 개선 용품 판매업체 홈디포(HD)가 28일(현지시간) 건축자재 공급업체 SRS 디스트리뷰션을 부채를 포함해 약 183억 달러에 인수하기로 합

"ADHD 치료제, 환자의 입원·자살 위험 줄여준다"
"ADHD 치료제, 환자의 입원·자살 위험 줄여준다"

주의력 결핍 과잉행동 장애(ADHD) 환자에 대한 치료제 투여가 정신장애 또는 다른 원인에 의한 입원 또는 자살 위험을 막는 데 도움이 될 수 있다는 연구 결과가 나왔다.ADHD는

손석구 주연, ‘댓글부대’ 개봉 첫날 1위로 출발
손석구 주연, ‘댓글부대’ 개봉 첫날 1위로 출발

영화‘댓글부대’/에이스메이커무비웍스 제공27일 개봉한 영화 ‘댓글부대’가 개봉 첫날 국내 박스오피스 정상을 차지했다.28일 영화진흥위원회 영화관입장권통합전산망에 따르면 ‘댓글부대’

이상무가 간다 yotube 채널