한국일보 애틀랜타
첫광고
이규 레스토랑
베테랑스 에듀

[전문가칼럼] QBI (비즈니스 순소득)의 20%까지 개인소득세 공제:임대업(Rental Activity)은?

지역뉴스 | | 2018-10-18 18:18:35

칼럼,박영권,개인소득공제

구양숙 부동산표정원 융자

비즈니스 순소득(QBI, Qualified Business Income)의 20%까지 개인 소득세 공제를 고려할 수 있는 새로운 세법(Section 199(A))에 대해 이야기 나누고 있는 데 오늘은 임대업에 대해 살펴보자. 

■임대업을 볼 때 몇 가지로 구분 할 수 있다. 먼저, 누가 보아도 비즈니스(Trade or Business)로 운영하는 경우다. 예를 들어 보자. 아파트를 얻으려면 먼저 아파트 관리 사무실에 가서 계약을 한다. 그리고 아파트 비용을 매월 내면 아파트 관리 사무실에서 수리와 관리를 맡아서 해주고 사무실 직원이 항상 주변을 체크해 준다. 이런 경우는 비즈니스로 임대업을 한다고 본다. 다음으로, 단독 상가 또는 몰(Mall)을 구입해서 세입자(Tenant, 테넌트)에게 임대를 주는 경우인데 세입자 수가 많지 않을 때는 건물주(Landlord)가 직접 관리하거나 관리하는 회사에 의뢰하는 경우가 많다. 그 다음으로, 주택을 몇 채 사서 임대주는 경우인데 이런 경우는 건물주가 매일 지속적으로 관리하지 않는다. 

■QBI 혜택에 관한 세법(199A)과 최근 IRS(미 국세청)의 Proposed Regulation에 따르면 임대업도 QBI혜택을 받도록 세심한 신경을 쓴 흔적을 찾을 수 있다. 그렇다면 임대업은 QBI 혜택을 모두 받을 수 있다는 뜻인가? 그렇지 않다. 혜택을 받기 위해서는 단서를 충족해야 한다. 즉 QBI 혜택은 비즈니스 소득에 국한된다. 따라서 임대업의 경우도 비즈니스로 운영한다면 일반 비즈니스처럼 QBI 혜택을 볼 수 있다는 뜻이다. 다시 말하면 임대업의 성격상 비즈니스로 볼 수 없는 경우는 QBI 혜택이 없다는 뜻이다. 

■그러면 임대업이 QBI 혜택을 받을 수 있는 조건인 비즈니스(Trade or Business)에 대한  어떤 정의가 있는가? 이 질문에 IRS는 다른 세법(Section 162)에 나오는 비즈니스의 정의 즉  ‘지속적이고 정기적인 수익 활동’을 기준으로 하라고 하지만, ‘어느 정도가 지속적이고 정기적’인지 명쾌하지는 않다. 따라서 앞으로 IRS에서는 임대업에 대해 어떤 경우가 비즈니스라서 QBI 혜택이 되고 어떤 경우는 비즈니스가 아닌 순수한 투자라서 QBI 혜택이 안된다는 구체적이고 명확한 가이드 라인을 보여 줄 필요가 있을 것으로 본다. 

■아직 명확한 가이드 라인은 없지만, 임대업을 하면서 어떤 경우에 비즈니스로 운영하고 있다는 근거로 볼 수 있는 지 예를 들어 보자. 임대 부동산 관리를 주인이 직접하거나 직원을 고용해서 하든 구분없이, 임대업을 하기 위해 소요되는 관리 시간을 잘 정리 할 필요가 있을 것으로 본다. 즉 건물과 땅에 대한 지속적인 관리와 수리 그리고 개량,  세입자 관리와 세입자 모집 및 계약, 외부 용역(Contractor) 관리 및 계약, 각종 유틸리티와 세금 등 빌링 지불 등등을 예로 들 수 있겠다. 관리 시간이 많을 수록 IRS가 비즈니스로 인정할 가능성은 더욱 높아질 것이다. 

■다음으로 IRS가 볼 때 비즈니스로 운영하는 임대업이 아니라고 할 가능성이 높은 경우는 어떤 것인지 한 예를 들어보자. 임대비를 내는 세입자가, 부동산 재산세도 직접내고 또 부동산 관리 및 수리 또한 세입자가 직접하는 경우다. 이 경우는 건물 혹은 부동산 주인은 임대비를 받는 역할 외에는 다른 활동이 별로 없기 때문에, 지속적이고 정기적인 노력을 기울이는 비즈니스가 아닌, 단순 수동적 투자 사업이라고 볼 가능성이 높다.

■임대업이 비즈니스가 아니라 해도 QBI 혜택을 볼 수 있는 한 가지 예외가 있다. 그 세입자가 건물주 자신의 비즈니스 혹은 자신이 관리할 수 있는 비즈니스인 경우이다. 예를 들어 홍길동이 건물 주인데 세입자의 비즈니스 90% 지분을 홍길동이 소유한다면 홍길동이 관리 할 수 있는 비즈니스라고 봐야 할 것이다.

■임대업(Rental Activity)에 대해서 QBI 혜택을 무조건 모두 허락한다고 잘못 이해하는 경우,  IRS 세무 조사 대상이 될 수 있으므로, 비즈니스로 운영하는 조건에 맞는 지 잘 확인하는 것이 바람직하겠다.       

 

** 이글은 회계 및 세무 상식의 일반적인 안내이므로, 실제 사례는 반드시 전문가와 상의하시기 바랍니다.                 박영권 공인회계사 주.    (770) 457-1958    **

댓글 0

의견쓰기::상업광고,인신공격,비방,욕설,음담패설등의 코멘트는 예고없이 삭제될수 있습니다. (0/100자를 넘길 수 없습니다.)

"현대차, 조지아 전기차 공장서 하이브리드차 생산도 검토"
"현대차, 조지아 전기차 공장서 하이브리드차 생산도 검토"

CNBC, 무뇨스 COO 발언 내용 보도…"PHEV 수요 높아"조지아주 주정부와 현대차 관계자가 26일 공개한 현대 미국 전기차 전용공장 전경. [조지아 주지사실 제공. 재판매 및

세계 8억명 굶주리는데…유엔 "매일 음식물 10억끼 버려"
세계 8억명 굶주리는데…유엔 "매일 음식물 10억끼 버려"

버려지는 음식물[유엔환경계획(UNEP) 사진 제공. 재판매 및 DB 금지]  전 세계 인구 중 8억명이 굶주리는 상황에서 매일 10억끼 분량의 음식물이 버려진다고 유엔환경계획(UN

2023년 조지아 중산층 최소 연봉
2023년 조지아 중산층 최소 연봉

연 소득 65,000달러중산층 비율 60% 감소 조지아에서 4인 가족이 중산층으로 분류되기 위해서는 최소 연봉이 65,000달러가 돼야 하는 것으로 조사됐다. 인플레이션 데이터 수

전국에서 가장 살기 좋은 장소, 애틀랜타 동네 3곳 선정
전국에서 가장 살기 좋은 장소, 애틀랜타 동네 3곳 선정

알파레타/존스크릭 전국 4위미드타운 애틀랜타 9위애틀랜틱 스테이션 14위 미국 전역에서 가장 살기 좋은 15개 지역에 애틀랜타의 동네 3 곳이 선정됐다.Niche가 가장 살기 좋은

일가족 구한 UGA 여학생들 의회에서 ‘영웅 대접’
일가족 구한 UGA 여학생들 의회에서 ‘영웅 대접’

연못에 빠진 자동차 구조CPR로 어린이 생명 구해 도로에서 굴러 떨어져 연못에 빠진 차량의 가족 3명을 구출한 UGA 여학생 5명이 3월 26일 조지아 의회에 초대 받아 영웅 대접

디캡 검찰, 38년 전 강간범 DNA 검사로 체포
디캡 검찰, 38년 전 강간범 DNA 검사로 체포

두 형제, 1986년 7차례 성폭행 연관 38년 전 발생한 성폭행 사건 용의자 두 명이 최근 새로운 DNA 수사 기법을 통해 붙잡혔다. 셰리 보스턴 디캡카운티 지방검사장은 27일

마약 밀매 엄마가 방치한 펜타닐 먹고 2세 아동 사망
마약 밀매 엄마가 방치한 펜타닐 먹고 2세 아동 사망

캅카운티 여성 중범 살인 혐의 체포집에 방치한 치명적인 펜타닐 복용 마약 밀거래 혐의를 받는 여성의 2세 아들이 집에 방치한 펜타닐을 복용한 후 사망해 어머니가 중범 살인 혐의로

귀넷 지구의 날 자원봉사자 필요
귀넷 지구의 날 자원봉사자 필요

4월 27일 쿨레이 필드서 행사16세 이상의 자원봉사자 필요 귀넷카운티의 지구의 날 기념행사는 지역사회에서 가장 인기 있는 행사 중 하나로 상당한 참여와 재활용 가능한 자재의 상당

코카콜라 공장 옆 살다 '급찐' 악어
코카콜라 공장 옆 살다 '급찐' 악어

저수지 울타리에 뚫린 구멍으로 먹이 줘"생선과 닭가슴살 등 식단 조절 돌입할 것" 플로리다주 내 코카콜라 공장에 살던 악어가 살이 너무 쪄 거주지를 옮기고 다이어트에 돌입했다.26

제22대 총선 재외투표 시작...서상표 총영사 투표
제22대 총선 재외투표 시작...서상표 총영사 투표

애틀랜타 한인회관 27일-4월1일몽고메리, 올랜도, 랄리도 투표소 제22대 대한민국 총선 재외투표가 27일 오전 8시 애틀랜타 한인회관에 마련된 재외투표소에서 시작됐다. 애틀랜타

이상무가 간다 yotube 채널