매주 상승세 나타내는 모기지 금리가 문제

 전문가들“이자율보다 크레딧 관리가 더 중요”



주택 구입자들의 마음이 이래저래 바빠지고 있다. 주택 가격은 기대와 달리 다시 오르고 있고 이자율 상승 속도가 당초 예상 밖으로 빨라지면서다. 주택 거래가 1년 중 가장 많아지는 봄철로 접어들자마자 주택 구입자들이 쏟아져 나오고 있지만 주택 매물은 좀처럼 늘어날 기미를 보이지 않고 있다. 주택 구입자들은 그야말로 발등에 불이 떨어져 주택 구입시 신중한 결정을 내리기 어려운 상황이다.‘급할수록 돌아가라’라는 격언을 다시 한번 되새겨 봐야 할 때다. 잘못된 주택 구입으로 평생 후회할 수 있기 때문에 아무리 급해도 신중한 결정이 그 어느 때보다 필요한 시기다. AP통신이 올봄 주택 구입자들을 위한 조언을 전한다.



■ 장기적인 안목

나무보다는 숲을 바라볼 수 있는 시각이 필요하다. 최근 바이어들의 마음을 조급하게 하는 것은 주택 가격도, 부족한 매물도 아니다. 

바로 매주 상승세를 이어가고 있는 모기지 이자율이 바이어들을 긴장시키고 있다. 

가뜩이나 매물도 부족하고 주택 가격도 상승세인 이때 상승을 멈추지 않는 모기지 이자율은 마치 아물지 않은 상처에 소금을 뿌리는 것처럼 바이어들에게는 쓰라린 상황이다.

지난해 말부터 오르기 시작한 모기지 이자율은 지난 3월 약 4.45%(30년 만기 고정 금리)로 2014년 이후 최고 수준을 기록했다. 하지만 과거 이자율 수준과 비교해보면 최근 이자율 수준에 크게 조바심을 가질 필요가 없는 것을 알 수 있다.

온라인 부동산 정보 업체 질로우의 스카일라 올센 디렉터는 “4%대 이자율 수준은 과거와 비교할 때 그리 나쁘지 않은 수준”이라고 AP통신과의 인터뷰에서 설명했다.


■ 이자율보다는 크레딧 관리가 더 중요

이자율 상승폭에 따른 이자액 변동을 살펴보면 현재 이자율이 크게 걱정할만한 수준이 아님을 알 수 있다. 

전국 주택 중간 가격대에 해당하는 약 22만5,264달러짜리 주택을 구입할 때 현재 이자율 수준인 약 4.5%(20% 다운페이먼트, 30년 만기 적용)를 적용하면 30년간 납부해야 하는 이자액은 약 14만8,506달러에 달한다.

만약 이자율이 현재보다 더 올라 5%를 기록했다고 가정할 경우 30년간 납부 이자액은 약 16만 8,057달러로 4.5%일 때보다 약 1만 9,551달러 더 늘어난다. 연간 약 652달러, 월간 약 54달러 정도의 이자를 더 내는 셈으로 이자 부담이 장기적으로 그렇게 크게 늘어나지 않음을 알 수 있다.

그러나 이자율이 지금보다 훨씬 높았던 10여 년 전에는 사정이 크게 달랐다. 당시 이자율 수준은 약 6.5%로 그다지 높게 여겨지지 않았지만 6.5%의 이자율을 적용할 경우 30년간 납부해야 하는 이자액은 무려 약 23만 달러로 4.5% 이자율 적용 시보다 이자 부담이 약 8만 1,000달러나 늘어난다.

전문가들은 시시각각으로 변동하는 이자율로 인한 조급한 결정을 내리지 말고 크레딧 기록과 같은 대출 자격을 잘 관리하는 것이 더 중요하다고 충고한다. 크레딧 점수만 잘 관리해도 이자율을 낮추는데 큰 도움이 된다. 

또 주택 구입 준비가 끝났다면 이자율이 낮을 때 ‘고정’(Lock In) 시켜 이자율 추가 상승 위험을 제거하는 것도 성급한 결정을 피할 수 있는 방법이다.


■ ‘기본’부터 챙겨라

올해 주택 중간 가격은 지난해보다 약 7.6% 상승한 수준이다. 2년 전과 비교할 때는 약 15%, 3년 전에 비해서는 무려 약 22%나 치솟았다. 주택 가격이 앞으로도 추가 상승할 것이라는 전망이 우세하고 모기지 이자율까지 오르고 있어 주택 구입비 부담은 더욱 늘어날 전망이다. 

뿐만 아니라 주택 매물이 수요에 비해 턱없이 부족해 주택 판매 기간은 전례 없이 단축되고 있기 때문에 안일한 마음가짐으로는 올해 내 집 장만은 꿈도 꾸기 힘들다.

이 같은 완연한 셀러스 마켓 시기에는 ‘철저함’과 ‘부지런함’이 주택 구입 성공 열쇠다. 

주택 구입을 계획하고 있다면 가장 기본적인 것부터 철저히 챙겨야 한다. 크레딧 점수, 다운페이먼트 자금, 현금 적립금, 클로징 비용 등 주택 구입에 필요한 ‘총알’을 점검하는 일부터 시작해야 한다. 

그런 다음 매물 검색에 나서야 하는데 적극적인 자세가 무엇보다 중요하다. 시시각각 새 매물을 검색하고 조건에 맞는 매물이 나왔을 때 바로 ‘행동’을 취할 수 있도록 대비하고 있어야 한다.

아무리 급해도 매물을 직접 확인하는 절차를 생략하면 안된다. 주중, 주말 구분 없이 새 매물이 나오면 지체 없이 가서 볼 수 있도록 담당 에이전트와 긴밀한 연락을 주고받아야 한다. 

대부분 지역에서 매물 한 채에 여러 건의 오퍼가 제출되는 현상이 많아 오퍼 조건을 셀러 측에 유리하도록 작성하는 것도 고려해볼 만하다. 

다운페이먼트와 디포짓 금액을 최대한 높이거나 에스크로 기간을 단축해 제시하는 조건의 오퍼가 셀러가 선호하는 오퍼라고 할 수 있다.


■ 주택구입 관련 세미나 적극 활용

만약 첫 주택 구입을 앞두고 있다면 주택 구입 절차에 대해 이해하는 것이 무엇보다 중요하다. 

지역별 주택 관련 비영리 단체가 실시하는 첫 주택 구입 세미나 등에 참석할 수 있고 ‘연방 주택국’(HUD)의 상담원을 통해 자문을 구하는 방법도 있다. 

첫 주택 구입 관련 세미나를 통해서 주택 구입비 지원 프로그램에 대한 정보를 구하게 되는 경우도 많다.

주택 구입 경쟁에서 ‘일단 이기고 보자’라는 생각에 무리한 구입 금액을 제시하는 행위는 위험하다. 경쟁 심리에 휘말리게 되면 구입 가능한 가격대보다 높은 가격의 주택을 덜컥 구입하기 쉽다. 

10년 전 주택 시장 침체를 통해 경험했듯 끝없이 오를 것만 같던 주택 가격도 하루아침에 폭락할 수 있다는 사실을 되새겨야 한다.

<준 최 객원기자>



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주택 구입이 아무리 힘들어도 성급한 구입은 피해야 한다.