겉으로 보이지 않는 문제점을 찾기 위해 홈 인스펙션을 실시한다. 때로는 주택 구입 결정을 취소하게 만드는 심각한 문제점도 홈 인스펙션을 통해서 발견된다. 그래서 홈 인스펙션은 주택 구입 과정에서 빼놓을 수 없는 절차로 여겨진다. 그럼에도 불구하고 최근 홈 인스펙션을‘과감하게’ 생략하는 바이어가 늘고 있다.
주택 구입 경쟁이 너무 치열해진데 따른 결과인데 자칫 엄청난 대가를 치를 수 있기 때문에 주의가 요구된다. 홈 인스펙션이 주택 구입의 필수 절차지만 너무 과신해서도 안 된다. 
주택의 전반적인 상태를 가늠할 수 있지만 홈 인스펙션을 통해서 발견되지 않는 문제점도 있기 때문이다. 온라인 부동산 업체‘리얼터 닷컴’이 홈 인스펙션에서 흔히 제외되기 쉬운 항목을 짚어봤다.


■ 무거운 가구 뒤 전기 콘센트
홈 인스펙션 절차는 일반적으로 홈 인스펙터의 눈에 보이는 부분이나 접근이 가능한 부분을 대상으로만 실시된다. 따라서 홈 인스펙터가 카펫을 뜯어 내고 바닥 상태를 확인하거나 내벽을 뚫어 단열재 상태를 점검해 주길 바라는 것은 기대할 수 없다.
홈 인스펙션 점검 사항 중에는 벽면에 설치된 전기 콘센트가 제대로 작동하는 지가 반드시 포함된다. 그런데 벽면 전기 콘센트가 장식용 액자나 무거운 가구로 가려져 있는 경우에는 점검이 불가능하다. 홈 인스펙션을 실시하기 전 셀러측에게 전기 콘센트 점검을 위한 접근이 가능하도록 가구 등을 치워 달라고 미리 요청하는 수밖에 없다.
■ 지붕
홈 인스펙션 점검 사항 중 지붕 상태도 포함된다. 그러나 홈 인스펙터가 반드시 지붕에 올라가서 상태를 점검하는 것은 아니다. 상황에 따라 지붕에 올라가서 점검하는 홈 인스펙터도 있지만 그렇지 않은 경우에는 필요시 별도의 지붕 점검이 필요하다. 
홈 인스펙터가 지붕에 올라가지 않는 경우는 지붕의 높이가 3층 이상이거나 지붕의 경사가 너무 가파를 때 등이다. 또 눈비가 심하거나 강풍이 부는 등 기상 조건이 안 좋을 경우에도 홈 인스펙터가 지붕에 오르기를 기대하기 힘들다.
이런 경우에는 지붕에 오르는 대신 다른 방법으로 지붕의 상태를 점검해야 한다. 주택 건물에서 멀리 떨어진 곳에서 망원경을 사용해 깨진 기와 등을 확인하거나 삼각 사다리 등을 이용해 지붕의 상태를 확인할 수 있다. 
일부 업체는 지붕에 올라가지 않고 적외선 점검을 실시해 결함을 찾아낸다. 적외선 점검으로 지붕에서 열이 새어 나가는 지점을 찾아내는 방법으로 결함을 발견 한다.
지붕에서 결함이 발견된 경우 수리비가 많이 소요되기 때문에 철저한 점검이 중요하다. 홈 인스펙션만으로 점검이 충분치 않다고 판단되면 지붕 전문 점검 업체를 통한 인스펙션을 실시한다. 지붕 점검 비용은 평균 약 500~750달러 선이지만 주택이 위치한 지역, 지붕 재질, 지붕 높이 등에 따라 더 낮은 비용을 제시하는 업체도 있다.
■ 벽난로, 굴뚝
일반적인 홈 인스펙션 과정을 통해서는 벽난로과 굴뚝에 대한 점검이 실시되지만 간단한 점검에 그칠 때가 많다. 불길을 조절하기 위한 벽난로 속의 통풍 조절판을 작동해 보거나 굴뚝 속에 불빛을 비춰 새 둥지 등 막힘이 있는 지 확인하는 정도다. 벽난로와 굴뚝이 오래 돼 점검이 필요하다고 판단되면 전문 점검 업체를 통한 점검을 실시한다.
점검 정도에 따라 크게 1단계와 2단계 점검으로 구분된다. 1단계 점검에서는 벽난로나 굴뚝에 그을음이 끼었는지를 확인할 수 있고 비용은 약 80~200달러 선이다. 
만약 지진이나 폭풍 등의 자연 재해를 겪은 주택은 2단계 점검이 고려된다. 2단계 점검에서는 인스펙터가 지붕에 올라가 굴뚝 속 결함 여부까지 확인하는데 비용은 약 100~500달러다.
■ 지하 토양 상태
주택이 위치한 지하의 상태까지 점검하는 홈 인스펙터는 드물다. 그러나 최근 싱크홀 등 지하 토양 상태에 따른 피해가 자주 발생해 점검의 중요성이 높아지고 있다. 지하 토양 구조나 수면 상태 등을 파악, 싱크홀 가능성을 점검해주는 업체들이 있지만 비용이 만만치 않다. 
토양을 확인 오염 등의 피해를 점검해주는 환경영향평가 업체가 있는데 비용은 약 300달러에서 1,000달러에 달한다.
만약 굴착을 통한 토양 상태 점검이 필요한 경우에는 비용이 수천달러를 넘는다. 만약 지하 토양 상태가 의심된다면 업체를 통한 점검을 하기 전 주변에서 발견된 지하 토양 문제를 먼저 확인한 뒤 점검을 결정할 수 있다. 
‘플랏스캔’(PlotScan.com)은 싱크 홀, 토양 오염 등 지하 토양 상태와 관련, 과거에 발견된 기록을 제공하는 웹사이트로 무료로 운영된다.
■ 수영장
수영장에 결함이 발생하면 수리비만 발생시키는 애꿎은 애물단지로 전락하기 쉽다. 수영장이 딸린 집을 구입하는 경우 수영장 점검이 필수인데 일반적인 홈 인스펙션으로는 부족하다. 
홈 인스펙션을 통해서는 수영장 펌프 가동 상태, 워터 히터 작동 상태 등 점검에 그칠 때가 많다.
수영장이 제기능을 하는데 정작 중요한 수영장 바닥 균열 상태, 수도관 누수 여부 등은 전문 점검 업체에게 맡겨야 한다. 비용은 약 250달러 정도로 필터, 수영장 주변 바닥 등도 점검 대상에 포함된다. 
<준 최 객원기자>


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홈 인스펙션을 통해 눈에 보이지 않는 문제점들을 발견하지만 집안 모든 항목을 점검하는 것은 아니다.

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경우에 따라 지붕은 홈 인스펙션에서 제외되기도 한다. 필요하다면 별도의 업체를 통한 점검을 실시해야 한다.